Công chứng hợp đồng đặt cọc khi nhà đất đang cho thuê có hợp pháp không?
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp nhà đất đang được cho thuê nhưng chủ sở hữu vẫn tiến hành đặt cọc để chuyển nhượng cho người khác. Điều này làm phát sinh băn khoăn về tính hợp pháp của việc công chứng đặt cọc nhà đất đang cho thuê, đặc biệt khi quyền sử dụng, khai thác tài sản đang thuộc về bên thuê. Nếu không hiểu đúng quy định pháp luật, các bên rất dễ rơi vào tranh chấp liên quan đến hiệu lực hợp đồng, quyền lợi của người thuê và trách nhiệm của bên bán. Bài viết dưới đây sẽ phân tích toàn diện vấn đề này dưới góc độ pháp lý và thực tiễn công chứng.
1. Nhà đất đang cho thuê có được phép đặt cọc chuyển nhượng không?
1.1. Quyền định đoạt của chủ sở hữu nhà đất
Theo “Điều 188 Luật Đất đai 2013”, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện theo luật định. Việc nhà đất đang cho thuê không làm mất quyền định đoạt của chủ sở hữu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hạn chế quyền này trong hợp đồng thuê.
Đối với nhà ở, “Điều 162 Luật Nhà ở 2014” cũng khẳng định chủ sở hữu có quyền bán nhà ở đang cho thuê, nhưng phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên thuê theo hợp đồng đã ký.
1.2. Đặt cọc không đồng nghĩa với chuyển quyền sở hữu
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc chỉ là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán trong tương lai. Do đó, việc đặt cọc đối với nhà đất đang cho thuê không làm thay đổi ngay quyền sử dụng, quyền chiếm hữu tài sản, và về nguyên tắc không bị pháp luật cấm.
2. Công chứng đặt cọc nhà đất đang cho thuê có hợp pháp không?
2.1. Pháp luật không cấm công chứng hợp đồng đặt cọc
Hiện nay, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên, cũng không có quy định nào cấm công chứng đặt cọc nhà đất đang cho thuê, nếu giao dịch đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”.
Công chứng viên có quyền công chứng hợp đồng đặt cọc khi các bên tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và nội dung thỏa thuận không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
2.2. Vai trò kiểm tra của công chứng viên
Khi thực hiện công chứng đặt cọc nhà đất đang cho thuê, công chứng viên sẽ kiểm tra:
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất;
Tình trạng pháp lý của tài sản (có đang bị kê biên, thế chấp hay không);
Thông tin về việc nhà đất đang cho thuê, nếu các bên cung cấp hoặc được ghi nhận trong hợp đồng.
3. Ảnh hưởng của hợp đồng thuê đối với hợp đồng đặt cọc
3.1. Quyền tiếp tục thuê của bên thuê
Theo “Điều 133 Luật Nhà ở 2014”, trường hợp nhà ở đang cho thuê mà được bán cho người khác thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Điều này đồng nghĩa rằng người nhận chuyển nhượng sau này phải tôn trọng hợp đồng thuê đã ký trước đó, kể cả khi đã có hợp đồng đặt cọc.
3.2. Rủi ro nếu không ghi nhận tình trạng cho thuê
Trong thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh do bên nhận đặt cọc không được thông báo hoặc không hiểu rõ rằng nhà đất đang cho thuê. Nếu hợp đồng đặt cọc không ghi nhận rõ tình trạng này, bên mua có thể cho rằng bên bán đã che giấu thông tin quan trọng, từ đó yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu theo “Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015”.
4. Nội dung cần lưu ý khi công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất đang cho thuê
4.1. Ghi nhận rõ tình trạng pháp lý và thực tế của tài sản
Hợp đồng đặt cọc nên thể hiện rõ nhà đất đang cho thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ liên quan đến bên thuê. Đây là yếu tố quan trọng để bảo đảm tính minh bạch của giao dịch và hạn chế tranh chấp về sau.
4.2. Thỏa thuận về thời điểm bàn giao và xử lý hợp đồng thuê
Các bên cần thống nhất rõ việc bàn giao nhà đất sẽ diễn ra sau khi hết hạn thuê hay chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn, cũng như trách nhiệm bồi thường nếu việc chấm dứt thuê làm phát sinh thiệt hại.
5. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này không?
Mặc dù không bắt buộc, nhưng trong bối cảnh nhà đất đang cho thuê, việc công chứng đặt cọc nhà đất đang cho thuê là cần thiết để:
Tăng giá trị chứng cứ của hợp đồng;
Hạn chế rủi ro tranh chấp về việc cung cấp thông tin không đầy đủ;
Xác lập rõ ý chí và trách nhiệm pháp lý của các bên.
Đặc biệt, với các giao dịch có giá trị lớn, công chứng giúp các bên kiểm soát tốt hơn rủi ro pháp lý ngay từ giai đoạn đặt cọc.
Kết luận
Việc công chứng đặt cọc nhà đất đang cho thuê là hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật dân sự. Nhà đất đang cho thuê không làm mất quyền đặt cọc hay quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu, nhưng đòi hỏi các bên phải minh bạch về tình trạng tài sản và tôn trọng quyền lợi của bên thuê. Việc công chứng trong trường hợp này không chỉ giúp bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc mà còn là công cụ quan trọng để phòng ngừa tranh chấp trong tương lai.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
