Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất có thể lập phụ lục bổ sung không?
Trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, nhiều bên sau khi đã ký và công chứng hợp đồng đặt cọc lại phát sinh nhu cầu điều chỉnh hoặc bổ sung một số nội dung đã thỏa thuận. Khi đó, câu hỏi thường được đặt ra là liệu phụ lục hợp đồng đặt cọc nhà đất có được lập hay không, đặc biệt trong trường hợp hợp đồng đã được công chứng. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của phụ lục hợp đồng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm giá trị pháp lý và hạn chế tranh chấp. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ khả năng lập phụ lục bổ sung và điều kiện công chứng theo quy định pháp luật hiện hành.
Theo “Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015”, phụ lục hợp đồng là văn bản kèm theo hợp đồng để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng hoặc sửa đổi, bổ sung hợp đồng. Về bản chất, phụ lục hợp đồng đặt cọc nhà đất không phải là một giao dịch độc lập mà tồn tại gắn liền với hợp đồng đặt cọc đã được xác lập trước đó.
Phụ lục có thể được sử dụng để làm rõ nội dung chưa cụ thể, điều chỉnh một số điều khoản hoặc bổ sung thỏa thuận mới phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, miễn là không trái với ý chí ban đầu của các bên.
2. Hợp đồng đặt cọc nhà đất đã công chứng có được lập phụ lục bổ sung không?
2.1. Pháp luật không cấm lập phụ lục đối với hợp đồng đã công chứng
Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định nào cấm việc lập phụ lục đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng. Theo nguyên tắc tự do thỏa thuận được ghi nhận tại “Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015”, các bên có quyền thống nhất sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng thông qua phụ lục, kể cả khi hợp đồng đó đã được công chứng.
Tuy nhiên, việc lập phụ lục phải đáp ứng điều kiện là có sự đồng ý của tất cả các bên tham gia hợp đồng đặt cọc ban đầu.
2.2. Mối quan hệ pháp lý giữa hợp đồng chính và phụ lục
Theo “Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015”, trường hợp phụ lục hợp đồng có nội dung trái với hợp đồng chính thì nội dung của hợp đồng chính vẫn có hiệu lực, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Do đó, phụ lục không thể được sử dụng để phủ nhận hoàn toàn các thỏa thuận cốt lõi đã được xác lập trong hợp đồng đặt cọc.
3. Phụ lục hợp đồng đặt cọc nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?
3.1. Nguyên tắc về hình thức của phụ lục
Pháp luật dân sự không quy định bắt buộc phụ lục hợp đồng phải có hình thức giống hệt hợp đồng chính. Tuy nhiên, đối với giao dịch nhà đất, việc bảo đảm hình thức phù hợp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Theo “Điều 42 Luật Công chứng 2014”, việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng đã được công chứng phải được công chứng. Vì vậy, trong trường hợp phụ lục hợp đồng đặt cọc nhà đất có nội dung sửa đổi hoặc bổ sung các điều khoản đã được công chứng, việc công chứng phụ lục là cần thiết để bảo đảm giá trị pháp lý và khả năng chứng minh khi phát sinh tranh chấp.
3.2. Rủi ro nếu phụ lục không được công chứng
Nếu phụ lục hợp đồng đặt cọc được lập dưới hình thức văn bản thông thường, không công chứng, thì giá trị pháp lý của phụ lục có thể bị tranh cãi. Trong trường hợp có mâu thuẫn giữa hợp đồng đặt cọc đã công chứng và phụ lục không công chứng, cơ quan giải quyết tranh chấp thường ưu tiên áp dụng nội dung của hợp đồng đã được công chứng.
4. Nội dung nào thường được lập phụ lục hợp đồng đặt cọc nhà đất?
Trong thực tiễn, phụ lục hợp đồng đặt cọc thường được sử dụng để:
Gia hạn thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng;
Điều chỉnh tiến độ thanh toán hoặc phương thức thanh toán;
Bổ sung nghĩa vụ cung cấp hồ sơ pháp lý về nhà đất;
Làm rõ trách nhiệm xử lý tiền đặt cọc khi phát sinh sự kiện đặc biệt.
Các nội dung này thường mang tính kỹ thuật hoặc phát sinh sau khi ký hợp đồng chính, nên việc lập phụ lục giúp bảo đảm tính linh hoạt của giao dịch.
5. Phụ lục hợp đồng đặt cọc có làm thay đổi bản chất của đặt cọc không?
Phụ lục hợp đồng không làm thay đổi bản chất pháp lý của đặt cọc nếu không làm biến đổi mục đích bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”. Tuy nhiên, nếu phụ lục làm thay đổi căn bản quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là điều kiện xử lý tiền đặt cọc, thì phụ lục đó có thể bị xem xét như một sự sửa đổi đáng kể của giao dịch ban đầu.
Trong trường hợp này, việc công chứng phụ lục và thể hiện rõ ý chí tự nguyện của các bên là yếu tố then chốt để tránh rủi ro pháp lý.
6. Lưu ý khi lập phụ lục hợp đồng đặt cọc nhà đất
Để hạn chế tranh chấp liên quan đến phụ lục hợp đồng đặt cọc nhà đất, các bên cần lưu ý:
Phụ lục phải ghi rõ số, ngày, nơi công chứng của hợp đồng đặt cọc chính;
Nội dung phụ lục cần xác định rõ là sửa đổi, bổ sung hay làm rõ điều khoản nào;
Nên công chứng phụ lục tại cùng tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng chính;
Tránh sử dụng phụ lục để thay thế toàn bộ hợp đồng đặt cọc ban đầu.
Kết luận
Pháp luật hiện hành cho phép các bên lập phụ lục hợp đồng đặt cọc nhà đất ngay cả khi hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, với điều kiện có sự thỏa thuận thống nhất và nội dung không trái pháp luật. Tuy nhiên, để bảo đảm giá trị pháp lý và hạn chế tranh chấp, phụ lục sửa đổi, bổ sung hợp đồng đặt cọc nên được công chứng theo đúng trình tự. Việc hiểu đúng và áp dụng đúng phụ lục hợp đồng sẽ giúp giao dịch nhà đất được thực hiện an toàn và hiệu quả hơn.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
