Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất giữa cá nhân và doanh nghiệp
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp đặt cọc nhà đất giữa cá nhân và doanh nghiệp, đặc biệt khi doanh nghiệp là chủ đầu tư, đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. So với giao dịch giữa các cá nhân, hợp đồng đặt cọc có sự tham gia của doanh nghiệp đặt ra nhiều yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn về chủ thể, thẩm quyền ký kết và hồ sơ công chứng. Việc công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này không chỉ giúp bảo đảm giá trị pháp lý mà còn hạn chế rủi ro tranh chấp phát sinh. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể các vấn đề pháp lý cần lưu ý theo quy định hiện hành.
>>> Xem thêm: Cách xử lý khi phát hiện sai sót sau khi công chứng tại văn phòng công chứng
1. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng đặt cọc giữa cá nhân và doanh nghiệp
1.1. Tư cách chủ thể tham gia giao dịch
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong giao dịch đặt cọc nhà đất giữa cá nhân và doanh nghiệp, cá nhân và doanh nghiệp đều là chủ thể của quan hệ dân sự, nhưng có sự khác biệt về tư cách pháp lý.
Doanh nghiệp tham gia giao dịch thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền hợp pháp theo “Luật Doanh nghiệp 2020”. Việc xác định đúng người có thẩm quyền ký kết là yếu tố then chốt quyết định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
1.2. Mục đích của việc đặt cọc
Đặt cọc trong trường hợp này thường nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp có thể là bên bán hoặc bên mua, tùy từng mô hình giao dịch cụ thể.
2. Hợp đồng đặt cọc nhà đất giữa cá nhân và doanh nghiệp có bắt buộc công chứng không?
2.1. Quy định pháp luật về hình thức hợp đồng đặt cọc
Bộ luật Dân sự 2015 không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên, đối với giao dịch nhà đất có giá trị lớn, việc công chứng được xem là biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên.
Theo “Luật Công chứng 2014”, hợp đồng, giao dịch mà các bên tự nguyện yêu cầu công chứng thì được công chứng viên thực hiện nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật.
2.2. Lý do nên công chứng khi có doanh nghiệp tham gia
Trong giao dịch đặt cọc nhà đất giữa cá nhân và doanh nghiệp, công chứng hợp đồng đặt cọc giúp:
Xác minh tư cách pháp lý và thẩm quyền đại diện của doanh nghiệp;
Hạn chế tranh chấp về hiệu lực hợp đồng;
Tăng giá trị chứng cứ nếu phát sinh tranh chấp tại Tòa án.
3. Hồ sơ công chứng hợp đồng đặt cọc giữa cá nhân và doanh nghiệp
3.1. Hồ sơ phía cá nhân
Cá nhân tham gia hợp đồng đặt cọc cần cung cấp giấy tờ tùy thân, giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có liên quan đến tài sản chung) theo yêu cầu của công chứng viên.
Điều lệ doanh nghiệp (khi cần xác minh thẩm quyền);
Giấy tờ chứng minh tư cách đại diện theo pháp luật hoặc văn bản ủy quyền hợp lệ;
Giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất (nếu doanh nghiệp là bên bán).
Theo “Điều 42 Luật Công chứng 2014”, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ trước khi thực hiện công chứng.
4. Những nội dung cần lưu ý khi công chứng hợp đồng đặt cọc giữa cá nhân và doanh nghiệp
4.1. Thẩm quyền ký kết của người đại diện doanh nghiệp
Nếu người ký hợp đồng không đúng thẩm quyền hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”. Đây là rủi ro phổ biến trong các giao dịch có doanh nghiệp tham gia.
4.2. Nội dung xử lý tiền đặt cọc
Hợp đồng cần ghi nhận rõ hậu quả pháp lý nếu một bên không ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”. Đối với doanh nghiệp, điều khoản này thường gắn liền với trách nhiệm tài chính và quản trị rủi ro.
4.3. Nghĩa vụ cung cấp hồ sơ pháp lý
Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ pháp lý về dự án, thửa đất hoặc nhà ở. Việc ghi nhận nghĩa vụ này trong hợp đồng đặt cọc giúp bảo vệ quyền lợi của cá nhân tham gia giao dịch.
>>> Xem thêm: 5 câu hỏi quan trọng nên hỏi trước khi làmCông chứng di chúc
5. Rủi ro pháp lý thường gặp và cách phòng tránh
Trong giao dịch đặt cọc nhà đất giữa cá nhân và doanh nghiệp, các rủi ro thường phát sinh gồm:
Doanh nghiệp ký hợp đồng thông qua người không có thẩm quyền;
Nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng;
Nội dung hợp đồng đặt cọc không rõ ràng, dễ gây tranh chấp.
Để phòng tránh, các bên nên lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc tại tổ chức hành nghề công chứng uy tín và rà soát kỹ hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp trước khi giao tiền đặt cọc.
6. Vai trò của công chứng viên trong giao dịch đặt cọc giữa cá nhân và doanh nghiệp
Công chứng viên không chỉ chứng nhận chữ ký mà còn kiểm tra năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của các bên, cũng như tính hợp pháp của nội dung hợp đồng theo “Luật Công chứng 2014”. Điều này đặc biệt quan trọng trong giao dịch có doanh nghiệp tham gia, nơi rủi ro pháp lý thường cao hơn giao dịch giữa cá nhân với cá nhân.
Kết luận
Việc đặt cọc nhà đất giữa cá nhân và doanh nghiệp tiềm ẩn nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến tư cách chủ thể, thẩm quyền đại diện và điều kiện của bất động sản. Mặc dù pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng trong trường hợp này, công chứng là giải pháp cần thiết để bảo đảm an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và hiểu rõ bản chất pháp lý của giao dịch sẽ giúp các bên bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
