Đất bị kê biên nhưng chưa cập nhật: Có được công chứng?

Trong thực tiễn hành nghề công chứng và giao dịch bất động sản, không ít trường hợp quyền sử dụng đất đang bị kê biên thi hành án nhưng chưa được cập nhật trên hồ sơ địa chính. Khi đó, công chứng viên đứng trước câu hỏi khó: có được công chứng hợp đồng chuyển nhượng hay phải từ chối? Việc xử lý sai có thể kéo theo rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả công chứng viên và các bên giao dịch.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng Hà Nội – lựa chọn tin cậy cho mọi thủ tục pháp lý.

1. Căn cứ pháp lý về từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi đất bị kê biên

Việc từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi quyền sử dụng đất bị kê biên được xác định dựa trên các căn cứ pháp lý sau:

1.1. Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện, trong đó có điều kiện:

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

👉 Như vậy, việc đất đang bị kê biên là điều kiện pháp lý cấm chuyển nhượng, không phụ thuộc vào việc đã hay chưa cập nhật trên hồ sơ địa chính.

1.2. Quy định về kê biên quyền sử dụng đất

Theo Luật Thi hành án dân sự, kể từ thời điểm:

Cơ quan thi hành án ban hành quyết định kê biên hợp pháp
Việc kê biên được lập biên bản theo đúng trình tự

➡️ Quyền sử dụng đất bị hạn chế quyền định đoạt, người sử dụng đất không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.

1.3. Quy định về nghĩa vụ từ chối công chứng

Theo Luật Công chứng năm 2014, công chứng viên:

Phải từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch vi phạm điều cấm của luật
Phải kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng giao dịch

👉 Do đó, từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi đất bị kê biên là nghĩa vụ pháp lý, không phải quyền lựa chọn.

2. Từ chối công chứng khi quyền sử dụng đất bị kê biên nhưng chưa cập nhật hồ sơ địa chính

2.1. Hồ sơ địa chính không phải là căn cứ duy nhất

Trong thực tế, nhiều trường hợp:

Quyết định kê biên đã được ban hành
Nhưng chưa được cập nhật vào hồ sơ địa chính hoặc Giấy chứng nhận

Tuy nhiên, theo pháp luật:

Hiệu lực của kê biên phát sinh từ quyết định kê biên hợp pháp
Không phụ thuộc vào việc đã đăng ký hay chưa đăng ký biến động đất đai

➡️ Việc hồ sơ địa chính “chưa ghi nhận” không làm mất hiệu lực của kê biên.

2.2. Nghĩa vụ xác minh của công chứng viên

Theo Luật Công chứng:

Công chứng viên có quyền và nghĩa vụ xác minh thông tin liên quan đến tài sản
Không được chỉ dựa hoàn toàn vào Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ địa chính nếu có dấu hiệu rủi ro

Xem thêm: Hủy giấy ủy quyền: Tại sao cần thực hiện đúng thủ tục?

👉 Khi có căn cứ cho thấy đất đang bị kê biên, công chứng viên phải từ chối công chứng, kể cả khi chưa có cập nhật chính thức.

>>> Xem thêm: Bạn chỉ cần ký, mọi thủ tục đã có dịch vụ sổ đỏ chuẩn bị và xử lý nhanh gọn.

3. Rủi ro pháp lý nếu không từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất bị kê biên

3.1. Rủi ro hợp đồng vô hiệu

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015:

Giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu

➡️ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng trong thời gian đất bị kê biên có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ.

3.2. Rủi ro trách nhiệm đối với công chứng viên

Nếu công chứng viên không thực hiện việc từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi đất bị kê biên, có thể phải đối mặt với:

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại
Trách nhiệm kỷ luật nghề nghiệp
Trường hợp nghiêm trọng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả lớn

3.3. Rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng

Bên mua có thể:

Mất tiền nhưng không nhận được quyền sử dụng đất
Không được bảo vệ quyền lợi do giao dịch vô hiệu
Phải tham gia tranh chấp thi hành án kéo dài

👉 Đây là rủi ro rất lớn trong các giao dịch “né kê biên”.

4. Ví dụ minh họa thực tế về từ chối công chứng khi đất bị kê biên

Ví dụ thực tế

Ông A có thửa đất đang bị kê biên để thi hành án theo quyết định của Chi cục Thi hành án. Thông tin kê biên chưa được cập nhật trên hồ sơ địa chính. Ông A ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà B và yêu cầu công chứng.

Công chứng viên xác minh được thông tin kê biên từ cơ quan thi hành án
Công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng

➡️ Việc từ chối này phù hợp pháp luật, tránh nguy cơ hợp đồng vô hiệu và trách nhiệm pháp lý phát sinh.

>>> Xem thêm: Bạn đang chuẩn bị hồ sơ? Hãy đọc kỹ Thủ tục làm sổ đỏ để tránh sai sót khi nộp.

5. Giải pháp hạn chế rủi ro pháp lý trong thực tiễn khi công chứng đất bị kê biên

Để hạn chế rủi ro liên quan đến từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi đất bị kê biên, cần lưu ý:

Người mua phải kiểm tra thông tin thi hành án, không chỉ dựa vào Giấy chứng nhận
Công chứng viên cần chủ động xác minh khi có dấu hiệu nghi vấn
Cơ quan thi hành án và đăng ký đất đai cần phối hợp cập nhật kịp thời thông tin kê biên

6. Kết luận

Từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi quyền sử dụng đất bị kê biên là yêu cầu bắt buộc theo pháp luật
Việc kê biên có hiệu lực kể từ quyết định hợp pháp, không phụ thuộc vào việc cập nhật hồ sơ địa chính
Công chứng hợp đồng trong trường hợp này tiềm ẩn rủi ro hợp đồng vô hiệu và trách nhiệm pháp lý nghiêm trọng
Thận trọng trong khâu công chứng là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn pháp lý cho mọi bên

Xem thêm: Người thừa kế đang định cư nước ngoài không thể về Việt Nam thì phải làm sao?

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Vì sao việc lập di chúc tại Văn phòng công chứng giúp tránh tranh chấp thừa kế?

>>> Công chứng ủy quyền và tiêu chuẩn pháp lý cần đáp ứng để văn bản có hiệu lực.

>>> Phí công chứng được tính theo quy định pháp luật nào và bao gồm những khoản gì?

>>> Chứng thực và giá trị pháp lý trong các giao dịch dân sự – hành chính.

>>> Bên thuê chậm trả tiền: Chủ nhà xử lý thế nào?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.