Đặt cọc mua bán nhà đất bằng ngoại tệ có được pháp luật cho phép?
Trong bối cảnh giao dịch bất động sản ngày càng đa dạng, đặc biệt có yếu tố người nước ngoài hoặc dòng tiền từ nước ngoài, nhiều bên đặt ra câu hỏi liệu đặt cọc mua nhà đất bằng ngoại tệ có được pháp luật Việt Nam cho phép hay không. Trên thực tế, không ít tranh chấp phát sinh chỉ vì thỏa thuận đặt cọc bằng ngoại tệ trái quy định về quản lý ngoại hối. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của đồng tiền sử dụng trong hợp đồng đặt cọc có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hiệu lực giao dịch. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này.
1. Đặt cọc mua bán nhà đất là gì và vai trò của đồng tiền đặt cọc
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khoản tiền đặt cọc là đối tượng của giao dịch dân sự, do đó phải phù hợp với các quy định pháp luật liên quan, bao gồm cả quy định về tiền tệ.
Trong giao dịch mua bán nhà đất, tiền đặt cọc không chỉ có giá trị kinh tế mà còn gắn liền với hậu quả pháp lý nếu một bên vi phạm nghĩa vụ.
2. Pháp luật Việt Nam quy định thế nào về việc sử dụng ngoại tệ trong giao dịch?
2.1. Nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại tệ trên lãnh thổ Việt Nam
Theo “Pháp lệnh Ngoại hối 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2013)”, trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được pháp luật cho phép.
Nguyên tắc này nhằm bảo đảm chủ quyền tiền tệ quốc gia và quản lý thống nhất thị trường ngoại hối.
2.2. Các trường hợp được phép sử dụng ngoại tệ
Việc sử dụng ngoại tệ chỉ được phép trong các trường hợp cụ thể do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định, chủ yếu liên quan đến giao dịch với tổ chức tín dụng được phép, thanh toán quốc tế hoặc các trường hợp đặc thù khác. Giao dịch dân sự thông thường giữa các cá nhân, tổ chức trong nước không thuộc nhóm trường hợp được phép này.
3. Đặt cọc mua nhà đất bằng ngoại tệ có được pháp luật cho phép không?
3.1. Về nguyên tắc chung
Căn cứ quy định về quản lý ngoại hối, việc đặt cọc mua nhà đất bằng ngoại tệ giữa các cá nhân, tổ chức trên lãnh thổ Việt Nam là không phù hợp với pháp luật, nếu không thuộc trường hợp được phép sử dụng ngoại tệ.
Hợp đồng đặt cọc ghi nhận việc giao và nhận ngoại tệ có thể bị xem là vi phạm điều cấm của pháp luật về ngoại hối.
3.2. Hệ quả pháp lý đối với hợp đồng đặt cọc
Theo “Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu. Do đó, nếu hợp đồng đặt cọc quy định tiền đặt cọc là ngoại tệ trái phép, hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu từng phần liên quan đến điều khoản tiền đặt cọc.
4. Có thể thỏa thuận giá trị đặt cọc quy đổi từ ngoại tệ không?
4.1. Phân biệt giữa “thỏa thuận giá trị” và “thanh toán bằng ngoại tệ”
Pháp luật không cấm các bên tham chiếu giá trị giao dịch theo ngoại tệ để xác định giá trị kinh tế, nhưng việc giao nhận tiền thực tế phải thực hiện bằng đồng Việt Nam.
Do đó, các bên có thể thỏa thuận số tiền đặt cọc bằng đồng Việt Nam, được xác định theo tỷ giá quy đổi từ ngoại tệ tại thời điểm thỏa thuận hoặc thời điểm thanh toán, nếu không trái quy định pháp luật.
4.2. Giá trị pháp lý của thỏa thuận quy đổi
Việc thỏa thuận quy đổi cần được ghi nhận rõ trong hợp đồng đặt cọc để tránh tranh chấp, đồng thời bảo đảm rằng việc giao nhận tiền thực tế không sử dụng ngoại tệ.
5. Xử lý tiền đặt cọc khi hợp đồng ghi nhận ngoại tệ trái pháp luật
Trong trường hợp đặt cọc mua nhà đất bằng ngoại tệ trái quy định, Tòa án có thể tuyên giao dịch vô hiệu và áp dụng hậu quả pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự. Ngoài ra, các bên còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng.
Việc xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp này thường không áp dụng chế tài phạt cọc theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, do hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực.
>>> Xem thêm: Tại sao nhiều người chọnDi chúc tại nhà để tiết kiệm thời gian
6. Lưu ý thực tiễn khi giao dịch đặt cọc nhà đất có yếu tố ngoại tệ
Để hạn chế rủi ro pháp lý, các bên khi giao dịch cần lưu ý:
Không giao, nhận tiền đặt cọc bằng ngoại tệ dưới mọi hình thức trái phép;
Ghi nhận tiền đặt cọc bằng đồng Việt Nam trong hợp đồng;
Nếu có yếu tố nước ngoài, cần kiểm tra kỹ quy định chuyên ngành có liên quan;
Tham vấn ý kiến người có chuyên môn pháp lý trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc.
Kết luận
Việc đặt cọc mua nhà đất bằng ngoại tệ về nguyên tắc không được pháp luật Việt Nam cho phép, trừ các trường hợp đặc biệt theo quy định về quản lý ngoại hối. Thỏa thuận đặt cọc bằng ngoại tệ có thể làm cho hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu và kéo theo nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Do đó, các bên cần tuân thủ đúng quy định về tiền tệ, sử dụng đồng Việt Nam trong giao dịch để bảo đảm hiệu lực và an toàn pháp lý cho hợp đồng đặt cọc nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
