Đặt cọc mua bán nhà đất nhưng phát sinh yêu cầu thay đổi giá
Trong thực tế giao dịch bất động sản, việc đặt cọc thường được xem là bước “giữ chỗ” để tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi đặt cọc, một bên lại đưa ra yêu cầu điều chỉnh tăng hoặc giảm giá mua bán nhà đất. Việc thay đổi giá sau khi đặt cọc nhà đất là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp, thậm chí làm đổ vỡ toàn bộ giao dịch. Bài viết dưới đây sẽ phân tích bản chất pháp lý của yêu cầu thay đổi giá và cách xử lý phù hợp theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Đặt cọc trong mua bán nhà đất có ý nghĩa pháp lý như thế nào?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong mua bán nhà đất, đặt cọc thể hiện sự thống nhất ban đầu của các bên về ý chí chuyển nhượng tài sản với những điều kiện cơ bản, trong đó có giá mua bán.
Mặc dù hợp đồng đặt cọc chưa phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng nó là căn cứ quan trọng để xác định trách nhiệm của các bên nếu một bên không tiếp tục thực hiện giao dịch theo thỏa thuận.
2. Pháp luật có cho phép thay đổi giá sau khi đặt cọc nhà đất không?
2.1. Nguyên tắc tự do thỏa thuận
Theo “Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015”, các bên có quyền tự do, tự nguyện cam kết và thỏa thuận trong giao dịch dân sự. Do đó, về nguyên tắc, thay đổi giá sau khi đặt cọc nhà đất là điều pháp luật không cấm, nếu việc thay đổi này được sự đồng ý của tất cả các bên.
Việc thay đổi giá trong trường hợp này được xem là sự sửa đổi nội dung thỏa thuận ban đầu, phù hợp với quy định về sửa đổi hợp đồng tại “Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015”.
2.2. Không được đơn phương thay đổi giá
Pháp luật không cho phép một bên đơn phương yêu cầu thay đổi giá nếu không được bên còn lại chấp thuận. Việc đơn phương tăng hoặc giảm giá sau khi đặt cọc có thể bị coi là hành vi không thiện chí, vi phạm nghĩa vụ đã cam kết.
3. Trường hợp nào yêu cầu thay đổi giá được xem là có căn cứ?
3.1. Phát sinh yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Trong một số trường hợp, sau khi đặt cọc mới phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn, tình trạng pháp lý không như cam kết hoặc tài sản bị hạn chế quyền sử dụng. Khi đó, yêu cầu điều chỉnh giá có thể được xem xét trên cơ sở bảo đảm sự công bằng cho các bên.
Nếu các yếu tố này là điều kiện cơ bản khiến bên mua quyết định đặt cọc, việc yêu cầu thay đổi giá có thể được coi là phù hợp với nguyên tắc thiện chí, trung thực theo “Điều 6 Bộ luật Dân sự 2015”.
Trường hợp hợp đồng đặt cọc đã có điều khoản cho phép điều chỉnh giá khi xảy ra những biến động nhất định, việc thay đổi giá sẽ được thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuận và không bị coi là vi phạm hợp đồng.
4. Thay đổi giá sau khi đặt cọc có làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu không?
4.1. Trường hợp các bên không thống nhất được việc thay đổi giá
Nếu một bên yêu cầu thay đổi giá nhưng bên kia không đồng ý, hợp đồng đặt cọc ban đầu vẫn có hiệu lực. Khi đó, bên không tiếp tục thực hiện giao dịch theo giá đã thỏa thuận có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”.
Việc hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu chỉ đặt ra khi có căn cứ theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, chẳng hạn như vi phạm điều cấm của luật hoặc bị nhầm lẫn, lừa dối nghiêm trọng.
4.2. Phân biệt vi phạm hợp đồng và vô hiệu hợp đồng
Trong nhiều tranh chấp, vấn đề cốt lõi không phải là hợp đồng đặt cọc vô hiệu mà là xác định bên nào vi phạm nghĩa vụ do không thực hiện giao dịch theo giá đã cam kết. Việc nhầm lẫn giữa hai khái niệm này có thể dẫn đến cách xử lý không phù hợp.
5. Xử lý tiền đặt cọc khi phát sinh yêu cầu thay đổi giá
5.1. Trường hợp bên yêu cầu thay đổi giá là bên vi phạm
Nếu một bên đơn phương yêu cầu thay đổi giá và từ chối giao kết hợp đồng mua bán theo giá đã thỏa thuận, họ có thể bị coi là bên vi phạm nghĩa vụ đặt cọc. Khi đó, việc xử lý tiền đặt cọc sẽ thực hiện theo thỏa thuận và theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”.
5.2. Trường hợp hai bên thỏa thuận chấm dứt giao dịch
Nếu các bên thống nhất không tiếp tục giao dịch do không đạt được thỏa thuận về giá mới, việc xử lý tiền đặt cọc sẽ căn cứ vào thỏa thuận chấm dứt hoặc nguyên tắc hoàn trả theo “Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015”.
6. Cách hạn chế tranh chấp về thay đổi giá sau khi đặt cọc nhà đất
Để tránh rủi ro liên quan đến thay đổi giá sau khi đặt cọc nhà đất, các bên nên:
Ghi rõ giá mua bán và nguyên tắc xử lý nếu phát sinh yêu cầu điều chỉnh giá;
Dự liệu các trường hợp có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản;
Quy định rõ hậu quả pháp lý nếu một bên không tiếp tục giao dịch do thay đổi giá;
Lập hợp đồng đặt cọc có tư vấn pháp lý hoặc công chứng để bảo đảm tính chặt chẽ.
Kết luận
Yêu cầu thay đổi giá sau khi đặt cọc nhà đất là tình huống không hiếm gặp trong thực tiễn và dễ dẫn đến tranh chấp nếu các bên không hiểu rõ bản chất pháp lý của đặt cọc. Pháp luật cho phép thay đổi giá trên cơ sở thỏa thuận, nhưng không bảo vệ hành vi đơn phương phá vỡ cam kết ban đầu. Do đó, khi phát sinh thay đổi giá sau khi đặt cọc nhà đất, các bên cần đánh giá kỹ quyền và nghĩa vụ của mình để lựa chọn cách xử lý phù hợp, tránh rủi ro pháp lý không đáng có.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
