Hợp đồng đặt cọc nhà đất có cần ghi nhận hiện trạng tài sản không?
Trong giao dịch mua bán nhà đất, hiện trạng tài sản là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, không ít hợp đồng đặt cọc chỉ tập trung vào số tiền và thời hạn mà bỏ qua việc ghi nhận hiện trạng trong hợp đồng đặt cọc, dẫn đến tranh chấp khi tài sản có sự thay đổi trước thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng. Vấn đề đặt ra là pháp luật có bắt buộc phải ghi nhận hiện trạng tài sản ngay từ hợp đồng đặt cọc hay không. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể giá trị pháp lý và những lưu ý quan trọng liên quan đến nội dung này.
>>> Xem thêm: Đánh giá trải nghiệm khách hàng tạivăn phòng công chứng Nguyễn Huệ
1. Hiện trạng tài sản trong giao dịch đặt cọc nhà đất là gì?
Hiện trạng tài sản trong giao dịch nhà đất được hiểu là tình trạng thực tế của nhà ở, công trình xây dựng và thửa đất tại thời điểm các bên xác lập giao dịch. Nội dung này có thể bao gồm tình trạng xây dựng, diện tích sử dụng, ranh giới thửa đất, kết cấu công trình và việc tài sản có đang bị chiếm dụng, tranh chấp hay không.
Việc xác định hiện trạng tài sản không chỉ mang ý nghĩa thông tin mà còn là cơ sở để xác định nghĩa vụ bảo quản, trách nhiệm pháp lý nếu tài sản bị thay đổi trong thời gian đặt cọc.
2. Pháp luật có bắt buộc ghi nhận hiện trạng trong hợp đồng đặt cọc không?
2.1. Quy định của Bộ luật Dân sự
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, và pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải ghi nhận đầy đủ đặc điểm, hiện trạng của tài sản giao dịch.
Do đó, xét về mặt hình thức pháp lý, việc ghi nhận hiện trạng trong hợp đồng đặt cọc không phải là nghĩa vụ bắt buộc theo quy định của Bộ luật Dân sự.
2.2. Nguyên tắc thiện chí và trung thực trong giao dịch
Mặc dù không bắt buộc, nhưng theo nguyên tắc thiện chí, trung thực được quy định tại “Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015”, các bên có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác liên quan đến giao dịch. Hiện trạng tài sản là thông tin quan trọng, nên việc ghi nhận rõ trong hợp đồng đặt cọc phù hợp với nguyên tắc này.
3. Giá trị pháp lý của việc ghi nhận hiện trạng trong hợp đồng đặt cọc
3.1. Cơ sở xác định nghĩa vụ bảo quản tài sản
Khi hợp đồng đặt cọc có điều khoản ghi nhận hiện trạng tài sản tại thời điểm đặt cọc, bên bán có nghĩa vụ giữ nguyên hiện trạng đó cho đến khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu tài sản bị thay đổi, xuống cấp hoặc phát sinh tranh chấp, đây có thể được xem là hành vi vi phạm nghĩa vụ.
Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, nội dung ghi nhận hiện trạng trong hợp đồng đặt cọc là căn cứ quan trọng để Tòa án xác định lỗi của các bên, cũng như hậu quả pháp lý liên quan đến xử lý tiền đặt cọc theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”.
4. Không ghi nhận hiện trạng trong hợp đồng đặt cọc có rủi ro gì?
Nếu hợp đồng đặt cọc không ghi nhận hiện trạng tài sản, bên mua có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh tài sản đã bị thay đổi hoặc không đúng như thỏa thuận ban đầu. Trong trường hợp này, việc yêu cầu xử lý tiền đặt cọc hoặc bồi thường thiệt hại sẽ gặp nhiều trở ngại do thiếu căn cứ chứng minh.
Ngược lại, bên bán cũng có thể gặp rủi ro nếu bên mua cho rằng tài sản không đúng hiện trạng, trong khi không có thỏa thuận rõ ràng để đối chiếu.
5. Nên ghi nhận hiện trạng tài sản như thế nào trong hợp đồng đặt cọc?
Để việc ghi nhận hiện trạng trong hợp đồng đặt cọc phát huy giá trị pháp lý, các bên nên:
Mô tả hiện trạng tài sản một cách cụ thể, phù hợp với thực tế;
Ghi nhận tình trạng sử dụng, xây dựng và các yếu tố liên quan đến quyền sử dụng đất;
Xác định trách nhiệm của bên bán trong việc giữ nguyên hiện trạng;
Có thể đính kèm hình ảnh, sơ đồ hoặc phụ lục mô tả hiện trạng.
Việc ghi nhận càng rõ ràng thì khả năng phát sinh tranh chấp càng được hạn chế.
6. Ghi nhận hiện trạng có làm thay đổi bản chất của hợp đồng đặt cọc không?
Việc ghi nhận hiện trạng tài sản không làm thay đổi bản chất của hợp đồng đặt cọc theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”. Hợp đồng đặt cọc vẫn là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, không phải là hợp đồng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, điều khoản về hiện trạng có thể làm phát sinh nghĩa vụ cụ thể của bên bán trong thời gian đặt cọc, qua đó tăng tính ràng buộc pháp lý của hợp đồng.
Kết luận
Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc nhà đất phải ghi nhận hiện trạng tài sản, nhưng việc ghi nhận hiện trạng trong hợp đồng đặt cọc là cần thiết và có giá trị pháp lý quan trọng trong thực tiễn. Nội dung này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên, hạn chế tranh chấp và tạo cơ sở rõ ràng để xử lý hậu quả pháp lý nếu có vi phạm xảy ra. Do đó, các bên nên cân nhắc ghi nhận đầy đủ hiện trạng tài sản ngay từ giai đoạn đặt cọc để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
