Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có bị ảnh hưởng bởi quy hoạch không?
Khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất để đầu tư kinh doanh, một trong những yếu tố cần đặc biệt lưu tâm chính là quy hoạch. Vậy quy hoạch ảnh hưởng góp vốn như thế nào? Liệu đất nằm trong quy hoạch có được phép dùng để góp vốn hay không? Nếu đã ký hợp đồng góp vốn rồi thì có bị vô hiệu không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết tác động của quy hoạch đến hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, căn cứ pháp lý cụ thể và ví dụ thực tế minh họa.
1. Căn cứ pháp lý về góp vốn bằng đất và ảnh hưởng từ quy hoạch
1.1. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn khi đáp ứng đủ các điều kiện:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Đất không có tranh chấp – Quyền sử dụng đất không bị kê biên – Còn thời hạn sử dụng
Ngoài ra, pháp luật không cấm góp vốn bằng đất đã nằm trong quy hoạch, tuy nhiên lại có giới hạn nhất định về việc chuyển mục đích sử dụng, xây dựng công trình hay thực hiện dự án kinh doanh.
1.2. Quy định pháp luật về đất quy hoạch
Theo Điều 49 Luật Đất đai 2013, nếu đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ quyền: chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn,…
Ngược lại, nếu đã có kế hoạch sử dụng đất được công bố mà sau 3 năm chưa thực hiện, thì phần quy hoạch đó bị tạm thời hạn chế quyền sử dụng, bao gồm việc góp vốn, xây dựng, đầu tư,…
2. Quy hoạch ảnh hưởng góp vốn bằng quyền sử dụng đất ra sao?
2.1. Về tính hợp pháp của hợp đồng góp vốn
Nếu đất đã có quy hoạch chi tiết và đã công bố kế hoạch sử dụng hàng năm nhưng chưa thu hồi, hợp đồng góp vốn có thể vẫn được công chứng. Tuy nhiên, giá trị sử dụng đất về lâu dài sẽ bị hạn chế, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và quyền lợi các bên.
Ngược lại, nếu đất đã có quyết định thu hồi hoặc nằm trong dự án giải tỏa, tái định cư thì việc góp vốn bằng đất đó là không hợp lệ, hợp đồng có thể bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Phần đất nằm trong quy hoạch thường bị định giá thấp hơn so với giá thị trường. Khi góp vốn bằng đất trong quy hoạch, nếu không định giá lại kỹ lưỡng, các bên có thể phát sinh tranh chấp về tỷ lệ góp vốn và chia lợi nhuận.
Ngoài ra, bên nhận góp vốn có thể không khai thác được giá trị sử dụng đất như kỳ vọng, dẫn đến rủi ro kinh doanh.
3. Ví dụ minh họa thực tế quy hoạch ảnh hưởng góp vốn
Anh Dũng góp vốn bằng quyền sử dụng lô đất tại quận 9, TP.HCM để hợp tác xây dựng chuỗi cà phê. Sau khi công chứng hợp đồng, phía đối tác mới phát hiện khu đất thuộc diện quy hoạch mở rộng đường và đã có kế hoạch sử dụng đất trong vòng 2 năm tới.
Do không thể xin giấy phép xây dựng, bên nhận góp vốn yêu cầu hủy hợp đồng. Hai bên buộc phải thương lượng lại, dẫn đến thiệt hại chi phí và thời gian. Trường hợp này cho thấy quy hoạch ảnh hưởng góp vốn nghiêm trọng nếu không kiểm tra trước.
4. Hướng xử lý khi bị quy hoạch ảnh hưởng góp vốn
4.1. Kiểm tra kỹ trước khi công chứng
Người góp vốn và bên nhận góp vốn cần tra cứu thông tin quy hoạch tại:
Phòng Tài nguyên và Môi trường Cổng thông tin quy hoạch của địa phương Văn phòng đăng ký đất đai
Nếu đất có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì vẫn có thể góp vốn hợp pháp.
Để giảm thiểu rủi ro, các bên nên bổ sung điều khoản:
“Trong trường hợp đất góp vốn bị thu hồi do quy hoạch sau thời điểm ký kết hợp đồng, bên góp vốn cam kết hoàn trả phần vốn tương ứng bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc theo thỏa thuận hai bên.”
4.3. Tạm hoãn góp vốn nếu đất đã có kế hoạch thu hồi
Nếu đất nằm trong kế hoạch thu hồi đã công bố, tốt nhất không nên dùng để góp vốn. Trường hợp bất khả kháng có thể xin xác nhận rõ thời gian quy hoạch, từ đó cân nhắc điều kiện giao kết.
Quy hoạch ảnh hưởng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng, có thể khiến hợp đồng vô hiệu hoặc làm phát sinh rủi ro đầu tư. Việc kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, xác minh tình trạng pháp lý và đưa ra điều khoản bảo vệ trong hợp đồng góp vốn là điều cần thiết.
Nếu bạn cần hỗ trợ kiểm tra quy hoạch, định giá đất khi góp vốn hoặc soạn hợp đồng góp vốn có giá trị pháp lý cao, vui lòng liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ tận nơi.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
