Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền có rủi ro không?
Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch có giá trị lớn, cần tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều người lựa chọn hình thức ủy quyền thay vì ký hợp đồng mua bán trực tiếp để chuyển nhượng nhà đất. Vậy mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền có rủi ro gì và pháp luật quy định ra sao? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết.
>>> Xem thêm: Có bắt buộc công chứng hợp đồng bảo hiểm nhân thọ tại văn phòng công chứng?
1. Hợp đồng ủy quyền trong mua bán nhà đất là gì?
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Bên ủy quyền chỉ định phạm vi, thời hạn và nội dung công việc được thực hiện.
Trong trường hợp mua bán nhà đất, hợp đồng ủy quyền thường được lập để người được ủy quyền thay mặt chủ sở hữu thực hiện các thủ tục bán, chuyển nhượng hoặc quản lý tài sản.
Ví dụ minh họa: Ông A ở TP. Hồ Chí Minh ủy quyền cho bà B được toàn quyền bán căn nhà của ông tại quận 7, bao gồm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền và thực hiện thủ tục sang tên.
2. Vì sao có người chọn mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền?
Có nhiều lý do khiến các bên lựa chọn hình thức ủy quyền thay vì lập hợp đồng mua bán ngay, chẳng hạn như:
Chủ sở hữu không thể trực tiếp thực hiện giao dịch do ở xa hoặc bận công việc. Muốn tránh hoặc giảm chi phí thuế, phí trước bạ trong ngắn hạn. Tài sản chưa đủ điều kiện sang tên (đang thế chấp, đang chờ hoàn tất thủ tục pháp lý).
>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên nhà đấtđược thực hiện theo quy trình nào và có áp dụng cho cả nhà ở và đất ở hay không?
3. Căn cứ pháp lý liên quan đến mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên lập hợp đồng ủy quyền để thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu được chuyển giao như hợp đồng mua bán.
Điều này dẫn đến rủi ro: bên mua dù đã trả tiền nhưng về pháp lý, tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền cho đến khi hoàn tất thủ tục sang tên.
4. Các rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Rủi ro về quyền sở hữu
Khi sử dụng hợp đồng ủy quyền, bên mua chỉ được quyền thay mặt bên bán thực hiện giao dịch, chứ chưa trở thành chủ sở hữu. Nếu bên ủy quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự hoặc đơn phương chấm dứt ủy quyền, hợp đồng sẽ chấm dứt theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.
Ví dụ: Ông C mua một căn nhà thông qua hợp đồng ủy quyền từ bà D. Sau khi thanh toán toàn bộ tiền, nhưng chưa sang tên thì bà D qua đời. Khi đó, quyền sở hữu căn nhà sẽ thuộc về những người thừa kế của bà D, và ông C có thể mất quyền đối với tài sản.
Rủi ro về thuế và phí
Việc mua bán nhà đất hợp pháp phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu chỉ dùng hợp đồng ủy quyền để né thuế, cơ quan thuế có thể truy thu và xử phạt.
>>> Xem thêm: Vai trò của dịch vụ công chứngtrong ngăn ngừa rửa tiền và gian lận tài chính?
Rủi ro bị tuyên vô hiệu
Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định hợp đồng ủy quyền được lập nhằm che giấu một giao dịch mua bán nhà đất để trốn thuế, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
Rủi ro về tranh chấp
Do hợp đồng ủy quyền không chuyển quyền sở hữu, nếu bên ủy quyền bán tài sản cho người khác hoặc dùng tài sản để thế chấp, bên mua sẽ gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi.
5. Cách giảm thiểu rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Chỉ nên dùng hợp đồng ủy quyền trong trường hợp bất khả kháng, sau đó nhanh chóng hoàn tất hợp đồng mua bán và sang tên. Hợp đồng ủy quyền cần công chứng, ghi rõ phạm vi, thời hạn và cam kết không hủy ngang trong thời gian nhất định. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp giấy tờ chứng minh tài sản không tranh chấp, không bị kê biên, không thế chấp hoặc đã được giải chấp. Nếu đã thanh toán toàn bộ tiền, nên lập văn bản thỏa thuận bổ sung để đảm bảo quyền lợi của bên mua.
Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là về quyền sở hữu và tranh chấp. Hình thức này chỉ nên áp dụng trong một số trường hợp đặc biệt và cần có biện pháp bảo vệ quyền lợi của bên mua. Cách an toàn nhất vẫn là ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện sang tên theo đúng quy định pháp luật. Trước khi thực hiện giao dịch, nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên để được tư vấn, tránh rủi ro mất tiền và tài sản.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
