Nên lập hợp đồng đặt cọc nhà đất riêng trước khi ra công chứng?
Trong nhiều giao dịch mua bán nhà đất, các bên thường lựa chọn lập hợp đồng đặt cọc nhà đất riêng (viết tay hoặc đánh máy) trước, sau đó mới ra Văn phòng công chứng để ký hợp đồng đặt cọc chính thức hoặc hợp đồng mua bán. Cách làm này được cho là nhanh gọn, linh hoạt và “giữ chỗ” tài sản.
Tuy nhiên, không ít trường hợp tranh chấp phát sinh từ chính bước đặt cọc ban đầu này. Vậy có nên lập hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) trước công chứng hay không? Pháp luật nhìn nhận vấn đề này như thế nào? Bài viết sau sẽ phân tích cụ thể.
>>> Xem thêm: Ai cũng nên biết địa chỉ công chứng này!
1. Pháp luật có cho phép lập hợp đồng đặt cọc trước công chứng không?
1.1. Căn cứ pháp lý về hình thức hợp đồng đặt cọc
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Pháp luật không quy định HĐĐC bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Bên cạnh đó, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng:
Lời nói;
Văn bản;
Hành vi cụ thể.
👉 Như vậy, về mặt pháp lý, lập HĐĐC trước công chứng là hoàn toàn được phép.
1.2. Phân biệt với hợp đồng mua bán nhà đất
Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải công chứng (trừ một số trường hợp đặc biệt).
👉 Do đó:
Hợp đồng đặt cọc: không bắt buộc công chứng;
Hợp đồng mua bán: bắt buộc công chứng.
2. Giá trị pháp lý của việc lập hợp đồng đặt cọc trước công chứng
2.1. Khi nào hợp đồng đặt cọc riêng có hiệu lực?
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, HĐĐC có hiệu lực khi:
Chủ thể có năng lực hành vi dân sự;
Các bên hoàn toàn tự nguyện;
Nội dung không vi phạm điều cấm của luật;
Hình thức phù hợp quy định pháp luật.
👉 Nếu đáp ứng đủ điều kiện trên, hợp đồng đặt cọc lập trước công chứng vẫn có giá trị pháp lý.
2.2. Hạn chế về giá trị chứng cứ
Khác với văn bản công chứng (Điều 5 Luật Công chứng 2014), hợp đồng đặt cọc riêng:
Có thể bị phủ nhận chữ ký;
Phải giám định chữ viết, chữ ký khi tranh chấp;
Dễ phát sinh tranh luận về ý chí các bên.
👉 Đây là điểm yếu lớn khi lập HĐĐC trước công chứng.
>>> Xem thêm: Với những ai lần đầu mua bán nhà đất, Dịch vụ sang tên sổ đỏ là giải pháp đáng tin cậy.
3. Rủi ro khi lập hợp đồng đặt cọc trước công chứng
3.1. Nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Theo Điều 123 và Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu khi:
👉 Nếu lập hợp đồng đặt cọc riêng mà không kiểm tra kỹ chủ thể, tài sản, rủi ro vô hiệu là rất cao.
3.2. Không áp dụng được phạt cọc
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, phạt cọc chỉ được áp dụng nếu có thỏa thuận rõ ràng.
Thực tế, nhiều hợp đồng đặt cọc lập trước công chứng:
Không ghi rõ mức phạt;
Chỉ ghi chung chung “theo pháp luật”.
👉 Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án có thể không chấp nhận yêu cầu phạt cọc.
4. Khi nào nên – không nên lập hợp đồng đặt cọc trước công chứng?
4.1. Trường hợp có thể lập hợp đồng đặt cọc trước công chứng
Việc lập HĐĐC trước công chứng có thể cân nhắc khi:
Số tiền đặt cọc nhỏ;
Các bên có quan hệ quen biết, tin tưởng;
Nhà đất rõ ràng pháp lý, đứng tên một người;
Thời gian chờ công chứng rất ngắn.
4.2. Trường hợp không nên lập hợp đồng đặt cọc riêng
Không nên lập HĐĐC riêng khi:
Giá trị đặt cọc lớn;
Nhà đất là tài sản chung vợ chồng;
Đất đang trong quá trình thừa kế;
Nhà đất chung sổ, chưa tách thửa;
Một bên ký thay, ký ủy quyền.
👉 Trong các trường hợp này, nên công chứng hợp đồng đặt cọc ngay từ đầu.
>>> Xem thêm: Hãy đọcThủ tục làm sổ đỏ trước khi đến cơ quan nhà nước để chuẩn bị thật tốt.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ thực tế: Ông A lập hợp đồng đặt cọc riêng với bà B để mua nhà, đặt cọc 700 triệu đồng. Hợp đồng chỉ có chữ ký của bà B. Sau đó phát hiện căn nhà là tài sản chung vợ chồng, chồng bà B không đồng ý bán.
Khi khởi kiện:
Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do thiếu chủ thể ký kết;
Ông A chỉ được nhận lại tiền cọc, không được phạt cọc.
👉 Nếu không lập hợp đồng đặt cọc trước công chứng mà công chứng ngay từ đầu, rủi ro này đã được ngăn chặn.
6. Kết luận
Pháp luật cho phép lập hợp đồng đặt cọc trước công chứng, và trong nhiều trường hợp, hợp đồng này vẫn có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro về chứng cứ, chủ thể và điều khoản phạt cọc, đặc biệt với giao dịch nhà đất có giá trị lớn.
Vì vậy, để bảo đảm an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp, các bên nên ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc ngay từ đầu, thay vì chỉ lập hợp đồng riêng trước công chứng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
