Việc quy hoạch giữa đất đô thị và đất nông thôn tồn tại những điểm khác biệt rõ rệt về mục đích sử dụng, quy hoạch, cũng như quyền lợi của người sử dụng đất. Bài viết này sẽ giúp bạn phân biệt quy hoạch đất ở tại hai khu vực này, đồng thời phân tích cơ sở pháp lý, ví dụ thực tế và những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi đầu tư hoặc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
>>> Xem thêm: Giải pháp hạn chế rủi ro pháp lý khi đến văn phòng công chứngký hợp đồng
⚖️ Cơ sở pháp lý về quy hoạch đất đô thị và nông thôn
Theo Luật Đất đai 2024:
Phân loại đất, trong đó đất ở đô thị và đất ở nông thôn được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp.
Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
Quy định đấu giá quyền sử dụng đất, áp dụng cho nhiều loại đất, trong đó có đất ở đô thị.
👉 Như vậy, cả đất đô thị và đất nông thôn đều phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt để triển khai xây dựng, đầu tư hay chuyển đổi.
🏙️ Quy hoạch đất đô thị
📌 Đặc điểm của đất đô thị
Nằm trong phạm vi địa giới hành chính đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn).
Có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ hơn: đường, điện, cấp thoát nước, viễn thông.
Giá trị cao hơn so với đất nông thôn.
📌 Quy hoạch đất đô thị
Phải phù hợp với quy hoạch chung đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng.
Thường được chia thành các loại: đất ở hiện hữu, đất tái định cư, đất khu đô thị mới.
Khi xin giấy phép xây dựng, bắt buộc tuân thủ chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, chiều cao tầng.
📌 Ví dụ thực tế
Một hộ gia đình tại Hà Đông (Hà Nội) có đất ở trong khu quy hoạch phân khu đô thị. Khi muốn xây nhà cao tầng để cho thuê, họ phải tuân theo quy chuẩn quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, không thể xây vượt chiều cao.
Đất ở thường nằm xen kẽ trong khu dân cư nông thôn.
Có thể kết hợp sử dụng với đất vườn, đất trồng cây lâu năm.
📌 Ví dụ thực tế
Một hộ dân ở huyện Đông Anh (Hà Nội) có thửa đất ở nông thôn 150m², kèm theo đất vườn 200m². Khi quy hoạch xây dựng nông thôn mới triển khai, phần đất vườn vẫn được phép sử dụng nhưng nếu muốn tách thửa để bán thì phải tuân theo quy chuẩn diện tích tối thiểu của địa phương.
🔎 Phân biệt quy hoạch đất đô thị và nông thôn
Tiêu chí
Đất đô thị
Đất nông thôn
📍 Vị trí
Trong địa giới đô thị
Ngoài địa giới đô thị
🛠️ Hạ tầng
Phát triển đồng bộ, hiện đại
Thiếu đồng bộ, đang hoàn thiện
💰 Giá trị
Cao hơn, tiềm năng kinh doanh
Thấp hơn, phù hợp an cư
📑 Quy hoạch
Gắn với quy hoạch đô thị, chi tiết 1/500
Gắn với quy hoạch nông thôn mới
🏗️ Xây dựng
Bị kiểm soát chặt về mật độ, chiều cao
Linh hoạt hơn, nhưng phải phù hợp hạ tầng
>>> Xem thêm: Vai trò củadịch vụ công chứng trong việc hạn chế tranh chấp hợp đồng và rủi ro pháp lý
✅ Lưu ý khi xem xét quy hoạch đất đô thị và nông thôn
Kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên & Môi trường hoặc cổng thông tin quy hoạch trực tuyến.
Với đất đô thị, nên chú ý đến mật độ, hệ số sử dụng đất.
Với đất nông thôn, cần xem xét quy hoạch mở rộng đường, khu dân cư, hạ tầng xã hội.
Đọc kỹ sổ đỏ để xác định loại đất trước khi mua bán hoặc đầu tư.
Việc phân biệt quy hoạch đất ở đô thị và đất nông thôn giúp người dân, nhà đầu tư nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ khi sử dụng đất. Dù cùng là đất ở, nhưng tùy thuộc vào vị trí, quy hoạch và giá trị kinh tế mà mỗi loại đất sẽ có những đặc thù khác nhau. Do đó, trước khi đầu tư hoặc xây dựng, bạn nên kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch để tránh rủi ro và tận dụng tốt cơ hội phát triển.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
