Thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà đất miệng có giá trị pháp lý không

Trong thực tế mua bán nhà đất, không ít trường hợp các bên chỉ thỏa thuận đặt cọc bằng lời nói, tin tưởng nhau hoặc muốn “giữ chỗ” nhanh trước khi ký giấy tờ chính thức. Tuy nhiên, khi một bên thay đổi ý định, tranh chấp phát sinh thì câu hỏi đặt ra là: thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất có giá trị pháp lý không? Người đã giao tiền có được pháp luật bảo vệ không?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể vấn đề này dựa trên quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn xét xử.

>>> Xem thêm: Nếu bạn đang tìm một phòng công chứng uy tín, làm việc nhanh và đặc biệt là không phải chờ đợi lâu, thì đây chính là lựa chọn mà rất nhiều người đang tin tưởng mỗi ngày.

1. Pháp luật quy định thế nào về thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất?

1.1. Hình thức giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự

Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng:

Lời nói;
Văn bản;
Hành vi cụ thể.

👉 Như vậy, về nguyên tắc, thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất không bị pháp luật cấm.

1.2. Quy định về đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Pháp luật không quy định hình thức bắt buộc đối với hợp đồng đặt cọc.

👉 Do đó, thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất có thể phát sinh hiệu lực pháp lý nếu đáp ứng đủ điều kiện của giao dịch dân sự.

2. Điều kiện để thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất có hiệu lực

2.1. Điều kiện về chủ thể và ý chí

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

Chủ thể có năng lực hành vi dân sự;
Các bên hoàn toàn tự nguyện;
Không bị lừa dối, cưỡng ép.

👉 Đây là điều kiện bắt buộc đối với thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất.

2.2. Điều kiện về chứng cứ chứng minh

Khác với văn bản công chứng, đặt cọc miệng chỉ được công nhận nếu bên yêu cầu chứng minh được:

Có thỏa thuận đặt cọc;
Có việc giao nhận tiền đặt cọc;
Mục đích là bảo đảm mua bán nhà đất.

👉 Chứng cứ thường gồm:

Sao kê chuyển khoản;
Tin nhắn, email, ghi âm;
Người làm chứng.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết từng bước giúp bạn Kiểm tra sổ đỏ giả trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng

Xem thêm: Luật sư Tư vấn về Người lao động dưới 18 tuổi: Quy định Đặc biệt về Công việc và Thời gian Làm việc

3. Rủi ro pháp lý khi thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất

3.1. Khó chứng minh nội dung thỏa thuận

Do không có văn bản, thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất thường gặp các rủi ro:

Mỗi bên trình bày nội dung khác nhau;
Không xác định rõ mức phạt cọc;
Không xác định rõ thời hạn ký hợp đồng mua bán.

👉 Tòa án chỉ giải quyết trên cơ sở chứng cứ được cung cấp.

3.2. Khó áp dụng phạt cọc

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, phạt cọc chỉ được áp dụng khi có thỏa thuận rõ ràng.

👉 Với thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất, nếu không chứng minh được nội dung phạt cọc:

Người vi phạm chỉ phải hoàn trả tiền đã nhận;
Không phải bồi thường hay chịu phạt cọc.

4. So sánh thỏa thuận đặt cọc miệng và hợp đồng đặt cọc bằng văn bản

Tiêu chí	Thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất	Hợp đồng đặt cọc bằng văn bản
Giá trị pháp lý	Có thể có	Rõ ràng, chắc chắn
Chứng minh khi tranh chấp	Rất khó	Dễ dàng
Áp dụng phạt cọc	Hạn chế	Rõ ràng
Thời gian giải quyết	Kéo dài	Nhanh hơn
Rủi ro	Cao	Thấp

👉 Điều này cho thấy đặt cọc miệng nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

>>> Xem thêm: Hãy đọc Thủ tục làm sổ đỏ trước khi đến cơ quan nhà nước để chuẩn bị thật tốt.

5. Ví dụ minh họa thực tế

Ví dụ thực tế:
Ông A thỏa thuận miệng đặt cọc 300 triệu đồng để mua đất của bà B, có chuyển khoản tiền nhưng không lập giấy tờ. Sau đó, bà B không bán nữa.

Khi khởi kiện:

Bà B cho rằng tiền nhận chỉ là “tiền giữ chỗ”;
Ông A không chứng minh được thỏa thuận phạt cọc;
Tòa án buộc bà B trả lại 300 triệu đồng, không chấp nhận phạt cọc.

👉 Nếu lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản hoặc công chứng, quyền lợi của ông A sẽ được bảo vệ tốt hơn.

6. Kết luận

Về mặt pháp lý, thỏa thuận đặt cọc miệng nhà đất có thể có giá trị pháp lý, nhưng giá trị chứng cứ rất thấp và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Người giao tiền đặt cọc thường là bên chịu bất lợi lớn nhất.

Do đó, trong các giao dịch mua bán nhà đất, không nên chỉ thỏa thuận đặt cọc bằng miệng, mà cần:

Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản;
Hoặc công chứng hợp đồng đặt cọc để bảo đảm an toàn pháp lý.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Xem thêm: Không giấy tờ, có công chứng được không? Cách xử lý công chứng thừa kế không giấy tờ

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng bản dịch tài liệu kế toán IFRS

>>> Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản đất thổ cư

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hướng dẫn thủ tục công chứng hợp đồng hợp tác kinh doanh

>>> Thủ tục đăng ký kết hôn tại UBND thực hiện như thế nào?

>>> Thủ tục công chứng mua bán xe thông dụng năm 2025

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.