Trường hợp nào hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần được cơ quan nhà nước chấp thuận?
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến trong hoạt động đầu tư, đặc biệt là trong các dự án xây dựng, kinh doanh bất động sản, nông nghiệp hoặc hạ tầng. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào người sử dụng đất cũng có quyền tự do góp vốn mà không cần sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước. Vậy chấp thuận góp vốn quyền sử dụng đất áp dụng trong những tình huống nào? Ai là đối tượng cần xin phép? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1.1. Luật Đất đai 2013
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn như sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Đất không có tranh chấp – Không bị kê biên để thi hành án – Còn thời hạn sử dụng đất
Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, người sử dụng đất phải xin chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện việc góp vốn.
1.2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Các nghị định này hướng dẫn chi tiết việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trong đó có đề cập đến các trường hợp phải xin phép hoặc được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước, đặc biệt khi có liên quan đến đất thuê của Nhà nước, đất sử dụng vào mục đích đặc thù, hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích.
2. Trường hợp phải xin chấp thuận góp vốn quyền sử dụng đất
2.1. Đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm
Theo quy định, người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền tự do góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Lý do là vì loại đất này chưa được giao quyền sở hữu tài sản đất cho bên sử dụng, nên mọi hoạt động sử dụng vượt quá phạm vi thuê (bao gồm góp vốn) đều cần sự đồng ý.
2.2. Đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng
Nếu cá nhân hoặc tổ chức muốn dùng đất nông nghiệp để góp vốn vào các dự án không có tính chất nông nghiệp (như xây dựng nhà xưởng, kho bãi…), thì bắt buộc phải xin chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan nhà nước chấp thuận góp vốn quyền sử dụng đất.
Nếu góp vốn khi chưa chuyển mục đích, hợp đồng có thể bị vô hiệu vì vi phạm điều cấm của pháp luật.
2.3. Góp vốn vào doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Trường hợp người sử dụng đất muốn góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài, thì cần tuân theo quy định tại Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn.
Khi đó, việc góp vốn phải được cơ quan nhà nước xem xét theo các tiêu chí về quốc phòng – an ninh, quy hoạch sử dụng đất, quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài.
2.4. Dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh có điều kiện hoặc quy mô lớn
Một số lĩnh vực đầu tư như xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu dân cư mới,… yêu cầu nhà đầu tư phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định phê duyệt dự án. Trong những trường hợp đó, hợp đồng góp vốn bằng đất là một phần của hồ sơ xin chấp thuận.
3. Ví dụ minh họa thực tế chấp thuận góp vốn quyền sử dụng đất
Công ty Minh Long muốn góp vốn bằng 5 ha đất nông nghiệp tại huyện Đức Hòa, Long An để đầu tư vào một dự án sản xuất nhựa cùng đối tác Hàn Quốc. Tuy nhiên, đất này vẫn đứng tên cá nhân giám đốc, chưa chuyển mục đích sử dụng từ trồng cây lâu năm sang đất sản xuất công nghiệp.
Sau khi ký hợp đồng góp vốn, công chứng viên từ chối chứng thực vì hồ sơ thiếu văn bản chuyển mục đích và chưa có văn bản chấp thuận góp vốn quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền. Kết quả, công ty phải mất thêm 3 tháng làm thủ tục chuyển mục đích, sau đó mới có thể thực hiện lại hợp đồng.
Đây là ví dụ điển hình cho thấy nếu không nắm rõ quy định pháp luật, doanh nghiệp sẽ gặp rủi ro lớn về mặt pháp lý và tiến độ dự án.
>>> Xem thêm: Sự khác biệt giữa văn phòng công chứng và phòng công chứng nhà nước là gì?
4. Cơ quan nào có thẩm quyền chấp thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất?
Tùy theo loại đất và đối tượng sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền có thể bao gồm:
– UBND cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân) – UBND cấp tỉnh (đối với tổ chức, doanh nghiệp) – Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Kế hoạch và Đầu tư (trong các trường hợp liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhà đầu tư nước ngoài)
5. Thủ tục xin chấp thuận góp vốn quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Đơn xin góp vốn bằng quyền sử dụng đất – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Hợp đồng góp vốn (bản dự thảo) – Văn bản thuyết minh phương án sử dụng đất sau khi góp vốn – Giấy tờ pháp lý của tổ chức, cá nhân góp vốn
Không phải mọi trường hợp góp vốn bằng đất đều được thực hiện tự do. Việc chấp thuận góp vốn quyền sử dụng đất là bắt buộc trong các trường hợp sử dụng đất thuê của Nhà nước, đất chưa chuyển mục đích, góp vốn với nhà đầu tư nước ngoài hoặc các dự án cần chấp thuận chủ trương. Việc không tuân thủ có thể khiến hợp đồng vô hiệu, phát sinh tranh chấp hoặc bị xử lý hành chính.
Để được tư vấn cụ thể, kiểm tra điều kiện đất góp vốn và hỗ trợ công chứng đúng pháp luật, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ tận nơi.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
