Đặt cọc mua bán nhà đất qua môi giới có cần công chứng không?

Trong thực tế giao dịch bất động sản, rất nhiều trường hợp người mua và người bán thông qua môi giới để tìm kiếm, thỏa thuận và tiến hành đặt cọc. Tuy nhiên, khi phát sinh rủi ro như mất cọc, không mua bán được hoặc môi giới giữ tiền cọc, các bên thường đặt câu hỏi: đặt cọc nhà đất qua môi giới có cần công chứng không? và trách nhiệm pháp lý thuộc về ai?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể dưới góc độ pháp luật hiện hành để người dân hạn chế rủi ro khi giao dịch.

>>> Xem thêm: Đáp ứng nhanh nhu cầu công chứng cho cá nhân và doanh nghiệp tại văn phòng công chứng.

1. Đặt cọc mua bán nhà đất qua môi giới được pháp luật quy định thế nào?

1.1. Căn cứ pháp lý về đặt cọc mua bán nhà đất

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khoản 1 Điều 328 quy định:

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

👉 Pháp luật không cấm việc đặt cọc nhà đất qua môi giới, miễn là việc đặt cọc nhằm bảo đảm cho hợp đồng mua bán giữa bên mua và bên bán.

1.2. Vai trò pháp lý của môi giới trong đặt cọc nhà đất

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản là bên:

Trung gian kết nối;
Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới;
Không phải là chủ thể mua bán nhà đất.

👉 Vì vậy, khi đặt cọc nhà đất qua môi giới, môi giới không phải là bên nhận cọc, trừ trường hợp được các bên ủy quyền hợp pháp.

2. Đặt cọc mua bán nhà đất qua môi giới có bắt buộc công chứng không?

2.1. Pháp luật có bắt buộc công chứng không?

Hiện nay:

Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Đất đai 2013;

👉 Không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải công chứng, kể cả trường hợp đặt cọc nhà đất qua môi giới.

Do đó, về mặt pháp lý:

Các bên có thể đặt cọc bằng giấy viết tay;
Hoặc lập hợp đồng đặt cọc không công chứng.

2.2. Có nên công chứng khi đặt cọc nhà đất qua môi giới?

Mặc dù không bắt buộc, nhưng nên công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp:

Giá trị tiền cọc lớn;
Môi giới là người trực tiếp giữ tiền cọc;
Bên mua, bên bán chưa gặp nhau trực tiếp;
Nhà đất có yếu tố pháp lý phức tạp.

👉 Công chứng giúp:

Xác định rõ chủ thể giao dịch;
Giảm rủi ro tranh chấp;
Tăng giá trị chứng cứ khi ra Tòa.

Xem thêm: Công chứng giấy ủy quyền nhận tiền trong nội bộ công ty

>>> Xem thêm: Bản Mẫu hợp đồng cho thuê nhà ngắn gọn, dễ hiểu, đúng luật mới nhất.

3. Những rủi ro thường gặp khi đặt cọc mua bán nhà đất qua môi giới

3.1. Môi giới tự ý nhận và giữ tiền đặt cọc

Nhiều trường hợp:

Người mua giao tiền trực tiếp cho môi giới;
Không có giấy ủy quyền hợp pháp từ bên bán;

👉 Khi tranh chấp xảy ra, rất khó xác định trách nhiệm và nguy cơ mất tiền cọc cao.

3.2. Hợp đồng đặt cọc không ghi rõ vai trò môi giới

Hợp đồng chỉ ghi:

Người mua – người bán;
Không ghi rõ môi giới là bên trung gian;

👉 Dẫn đến tranh chấp về:

Người nhận cọc hợp pháp;
Nghĩa vụ hoàn trả hoặc phạt cọc.

4. Cách đặt cọc mua bán nhà đất qua môi giới an toàn, đúng luật

4.1. Tiền đặt cọc nên giao trực tiếp cho bên bán

Nguyên tắc an toàn:

Tiền cọc nên chuyển cho chủ sở hữu nhà đất;
Môi giới chỉ làm chứng hoặc hỗ trợ thủ tục.

👉 Trường hợp môi giới giữ tiền cọc, phải có văn bản ủy quyền hợp pháp.

4.2. Hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ nội dung

Khi đặt cọc nhà đất qua môi giới, hợp đồng cần ghi rõ:

Bên mua, bên bán;
Số tiền đặt cọc;
Trách nhiệm của môi giới (nếu có);
Điều khoản phạt cọc, hoàn cọc.

>>> Xem thêm: Thủ tục nhỏ nhưng hệ quả lớn – đọc kỹ Thủ tục làm giấy từ chối tài sản.

5. Ví dụ minh họa thực tế về đặt cọc mua bán nhà đất qua môi giới

Ví dụ thực tế:
Anh A mua nhà thông qua công ty môi giới X, đặt cọc 300 triệu đồng và giao tiền trực tiếp cho môi giới. Sau đó, chủ nhà không đồng ý bán và môi giới không trả lại tiền.

Tòa án xác định:

Môi giới không có giấy ủy quyền nhận cọc;
Giao dịch đặt cọc không ràng buộc trách nhiệm với bên bán;
Anh A phải khởi kiện môi giới để đòi lại tiền.

👉 Trường hợp này cho thấy công chứng và xác lập rõ vai trò môi giới là rất cần thiết.

6. Kết luận

Pháp luật không bắt buộc công chứng khi đặt cọc nhà đất qua môi giới, nhưng để hạn chế rủi ro, đặc biệt với giao dịch giá trị lớn, các bên nên lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng và công chứng.

Nguyên tắc quan trọng cần nhớ:

Môi giới không phải là bên mua bán;
Tiền cọc nên giao cho bên bán hoặc người được ủy quyền hợp pháp;
Điều khoản đặt cọc phải chặt chẽ, minh bạch.

Xem thêm: Đặt cọc nhà đất mà không có điều khoản phạt vi phạm: rủi ro lớn

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Vì sao việc lập di chúc tại Văn phòng công chứng giúp tránh tranh chấp thừa kế?

>>> Công chứng ủy quyền và tiêu chuẩn pháp lý cần đáp ứng để văn bản có hiệu lực.

>>> Phí công chứng được tính theo quy định pháp luật nào và bao gồm những khoản gì?

>>> Chứng thực và giá trị pháp lý trong các giao dịch dân sự – hành chính.

>>> Bên thuê chậm trả tiền: Chủ nhà xử lý thế nào?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.