Có được giữ tiền đặt cọc khi giao dịch nhà đất không thành không?
Trong các giao dịch mua bán nhà đất, đặt cọc là bước quan trọng nhằm bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, không ít trường hợp giao dịch nhà đất không thành, dẫn đến tranh chấp gay gắt về việc có được giữ tiền đặt cọc nhà đất hay không.
Vậy pháp luật quy định thế nào về việc giữ tiền đặt cọc? Trường hợp nào được giữ, trường hợp nào phải hoàn trả? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể dựa trên căn cứ pháp lý hiện hành.
>>> Xem thêm: Nơi bạn có thể tin tưởng giao mọi giấy tờ pháp lý – văn phòng công chứng.
1. Giữ tiền đặt cọc nhà đất được quy định như thế nào theo pháp luật?
1.1. Căn cứ pháp lý về đặt cọc nhà đất
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khoản 2 Điều 328 quy định:
“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
👉 Đây là căn cứ pháp lý cốt lõi để xác định giữ tiền đặt cọc nhà đất trong từng trường hợp.
1.2. Nguyên tắc xác định quyền giữ tiền đặt cọc nhà đất
Việc có được giữ tiền đặt cọc hay không phụ thuộc vào:
Bên nào là bên vi phạm;
Nội dung hợp đồng đặt cọc;
Có hay không thỏa thuận khác với quy định pháp luật.
2. Trường hợp được giữ tiền đặt cọc nhà đất
2.1. Bên mua từ chối giao dịch, bỏ cọc
Khi bên mua là bên đặt cọc nhưng:
Không tiếp tục ký hợp đồng mua bán;
Không thực hiện đúng cam kết;
👉 Theo Điều 328 BLDS 2015, bên bán được quyền giữ tiền đặt cọc nhà đất.
📌 Ví dụ minh họa: Ông A đặt cọc 200 triệu đồng để mua nhà của bà B. Đến hạn ký hợp đồng công chứng, ông A tự ý không mua nữa. Bà B có quyền giữ toàn bộ 200 triệu đồng tiền cọc.
2.2. Có thỏa thuận rõ ràng về việc giữ tiền đặt cọc
Nếu trong hợp đồng đặt cọc ghi rõ:
Trường hợp giao dịch không thành do lỗi bên mua thì mất cọc;
3.1. Bên bán vi phạm hoặc đơn phương hủy giao dịch
Nếu bên bán:
Từ chối bán;
Bán cho người khác;
Không đủ điều kiện pháp lý để bán;
👉 Bên bán không được giữ tiền đặt cọc nhà đất, mà phải:
Trả lại tiền cọc;
Bồi thường tương đương tiền cọc (phạt cọc gấp đôi).
3.2. Giao dịch không thành do nguyên nhân khách quan
Trường hợp:
Nhà đất bị tranh chấp;
Không đủ điều kiện chuyển nhượng;
Sự kiện bất khả kháng;
👉 Nếu không xác định được lỗi thuộc về bên nào, thông thường:
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Không áp dụng giữ tiền đặt cọc.
4. Giữ tiền đặt cọc nhà đất có cần công chứng không?
Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên:
Hợp đồng đặt cọc được công chứng;
Điều khoản giữ tiền cọc rõ ràng;
👉 Sẽ là căn cứ vững chắc khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
>>> Xem thêm: Lời khuyên từ chuyên gia: luôn Công chứng mua bán xe để đảm bảo quyền lợi.
5. Ví dụ thực tế về tranh chấp giữ tiền đặt cọc nhà đất
Ví dụ thực tế: Bà C đặt cọc 500 triệu đồng mua đất của ông D. Hợp đồng ghi rõ: “Nếu bên mua không ký hợp đồng mua bán đúng hạn thì mất tiền đặt cọc.” Sau đó, bà C không vay được ngân hàng nên không mua nữa.
Tòa án xác định:
Bà C là bên vi phạm;
Ông D có quyền giữ tiền đặt cọc nhà đất theo đúng thỏa thuận và Điều 328 BLDS 2015.
6. Kết luận
Việc giữ tiền đặt cọc nhà đất khi giao dịch không thành chỉ hợp pháp khi bên đặt cọc là bên vi phạm hoặc có thỏa thuận rõ ràng. Ngược lại, nếu lỗi thuộc về bên nhận cọc hoặc do nguyên nhân khách quan, tiền cọc phải được hoàn trả, thậm chí bồi thường.
Để tránh tranh chấp:
Cần lập hợp đồng đặt cọc chặt chẽ;
Ghi rõ điều kiện giữ cọc, phạt cọc;
Nên công chứng hợp đồng đặt cọc đối với giao dịch có giá trị lớn.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
