Cách ghi điều khoản phạt cọc nhà đất để tránh tranh chấp

Trong các tranh chấp mua bán nhà đất hiện nay, điều khoản phạt cọc là nội dung thường xuyên bị các bên tranh cãi nhất. Nhiều hợp đồng đặt cọc bị Tòa án tuyên vô hiệu một phần hoặc không chấp nhận yêu cầu phạt cọc chỉ vì ghi điều khoản phạt cọc nhà đất không rõ ràng, không đúng pháp luật.

Vậy cách ghi điều khoản phạt cọc nhà đất như thế nào để tránh tranh chấp, bảo đảm quyền lợi cho các bên và được Tòa án công nhận? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể.

>>> Xem thêm: Được hướng dẫn tận tâm từng bước tại văn phòng công chứng.

1. Căn cứ pháp lý khi ghi điều khoản phạt cọc nhà đất

1.1. Quy định pháp luật về phạt cọc nhà đất

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khoản 2 Điều 328 quy định:

“Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

👉 Đây là cơ sở pháp lý trực tiếp để ghi điều khoản phạt cọc nhà đất.

1.2. Vai trò của thỏa thuận trong điều khoản phạt cọc

Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận khác so với quy định mặc định. Vì vậy:

Điều khoản phạt cọc phải được ghi rõ ràng;
Nếu ghi mơ hồ, Tòa án thường áp dụng quy định chung tại Điều 328 BLDS.

2. Vì sao cần ghi điều khoản phạt cọc nhà đất rõ ràng?

2.1. Hạn chế tranh chấp khi vi phạm hợp đồng

Nhiều tranh chấp phát sinh do:

Không ghi rõ mức phạt cọc;
Không xác định rõ hành vi vi phạm;
Nhầm lẫn giữa phạt cọc và bồi thường thiệt hại.

👉 Ghi điều khoản phạt cọc nhà đất rõ ràng giúp hạn chế tối đa rủi ro kiện tụng.

2.2. Tăng khả năng được Tòa án chấp nhận

Thực tiễn xét xử cho thấy:

Điều khoản phạt cọc càng cụ thể, càng dễ được Tòa án công nhận;
Điều khoản chung chung thường bị tuyên không có hiệu lực.

>>> Xem thêm: Vì sao nên chọn văn phòng chuyên nghiệp để Công chứng di chúc?

3. Cách ghi điều khoản phạt cọc nhà đất đúng luật, tránh tranh chấp

3.1. Ghi rõ hành vi nào bị phạt cọc

Điều khoản cần xác định cụ thể:

Bên mua bỏ cọc khi nào;
Bên bán hủy giao dịch trong trường hợp nào.

📌 Ví dụ cách ghi đúng:
“Bên nào đơn phương từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà không có lý do hợp pháp thì bị coi là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.”

Xem thêm: Đặt cọc mua bán nhà đất qua môi giới có cần công chứng không?

3.2. Ghi rõ mức phạt cọc cụ thể

Có thể lựa chọn:

Phạt cọc gấp đôi;
Phạt cọc theo tỷ lệ thỏa thuận;
Chỉ mất tiền cọc (không phạt thêm).

📌 Ví dụ:
“Trường hợp bên bán vi phạm, bên bán phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc.”

3.3. Phân biệt rõ phạt cọc và bồi thường thiệt hại

Theo Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là hai chế tài khác nhau.

👉 Khi ghi điều khoản phạt cọc nhà đất, cần nêu rõ:

Phạt cọc có bao gồm bồi thường hay không;
Có yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh không.

📌 Ví dụ:
“Mức phạt cọc nêu trên không loại trừ quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế (nếu có).”

4. Những lỗi thường gặp khi ghi điều khoản phạt cọc nhà đất

4.1. Ghi chung chung, thiếu căn cứ

Ví dụ sai:

“Bên nào vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.”

👉 Điều khoản này không đủ cơ sở để yêu cầu phạt cọc.

4.2. Ghi trái quy định pháp luật

Ví dụ:

Phạt cọc vượt quá thỏa thuận;
Phạt cọc nhưng không gắn với hành vi vi phạm cụ thể.

👉 Có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu một phần.

>>> Xem thêm: Mẹo để hoàn tất hồ sơ Công chứng thừa kế trong 1 ngày.

5. Ví dụ minh họa thực tế về điều khoản phạt cọc nhà đất

Ví dụ thực tế:
Ông A và bà B ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, ghi: “Nếu một bên vi phạm sẽ mất cọc.” Khi ông A (bên bán) hủy giao dịch, bà B yêu cầu phạt cọc gấp đôi.

Tòa án nhận định:

Điều khoản không ghi rõ bên bán vi phạm xử lý thế nào;
Áp dụng Điều 328 BLDS 2015;
Buộc ông A trả lại tiền cọc và bồi thường tương đương tiền cọc.

6. Kết luận

Ghi điều khoản phạt cọc nhà đất là nội dung then chốt quyết định hiệu quả bảo vệ quyền lợi của các bên khi xảy ra tranh chấp. Để tránh rủi ro pháp lý, điều khoản phạt cọc cần:

Dựa trên Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015;
Ghi rõ hành vi vi phạm;
Ghi rõ mức phạt và trách nhiệm bồi thường;
Diễn đạt rõ ràng, cụ thể, dễ hiểu.

Trong các giao dịch có giá trị lớn, các bên nên:

Nhờ luật sư tư vấn;
Hoặc công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Xem thêm: Công chứng văn bản khai nhận di sản từ tài sản chưa đăng ký

Các bài viết liên quan:

>>> Thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp: khi nào cần làm thủ tục?

>>> Hiệu lực công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

>>> Hồ sơ công chứng ủy quyền cần có giấy tờ nhân thân và tài sản liên quan

>>> Thủ tục công chứng thừa kế đảm bảo việc chia tài sản diễn ra minh bạch và đúng pháp luật

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội hỗ trợ công chứng ủy quyền đất đai và nhà cửa theo đúng quy định

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.