Bên bán đơn phương hủy đặt cọc nhà đất có phải bồi thường?
Trong giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc có vai trò bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp bên bán sau khi nhận tiền đặt cọc lại đơn phương hủy giao dịch, không tiếp tục bán nhà đất vì nhiều lý do khác nhau như giá tăng, tìm được người mua khác hoặc phát sinh vướng mắc pháp lý.
Vậy bên bán hủy đặt cọc nhà đất có phải bồi thường không? Mức bồi thường được xác định như thế nào theo quy định pháp luật? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết.
1. Bên bán hủy đặt cọc nhà đất có bị coi là vi phạm pháp luật không?
1.1. Căn cứ pháp lý về đặt cọc mua bán nhà đất
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khoản 2 Điều 328 quy định:
“Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
👉 Do đó, khi bên bán hủy đặt cọc nhà đất mà không có căn cứ hợp pháp, hành vi này được xác định là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.
1.2. Phân biệt hủy đặt cọc có lỗi và không có lỗi
Không phải mọi trường hợp bên bán hủy đặt cọc nhà đất đều phải bồi thường. Cần xem xét:
Lý do hủy đặt cọc;
Nội dung hợp đồng đặt cọc;
Lỗi thuộc về bên bán hay do yếu tố khách quan.
2. Bên bán hủy đặt cọc nhà đất phải bồi thường như thế nào?
2.1. Trả lại tiền cọc và phạt cọc gấp đôi
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
Bên bán phải trả lại tiền cọc;
Đồng thời bồi thường một khoản tiền tương đương tiền cọc (thường gọi là phạt cọc gấp đôi).
👉 Đây là hậu quả pháp lý phổ biến nhất khi bên bán đơn phương hủy đặt cọc nhà đất.
2.2. Có phải bồi thường thêm thiệt hại không?
Theo Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ còn có thể phải:
Bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh;
Nếu có thỏa thuận phạt vi phạm.
👉 Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy:
Phạt cọc thường được xem là chế tài chính;
Bồi thường thêm chỉ áp dụng khi có thỏa thuận rõ ràng hoặc chứng minh được thiệt hại thực tế.
3. Trường hợp bên bán hủy đặt cọc nhà đất không phải bồi thường
3.1. Nhà đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
Nếu sau khi nhận cọc mới phát hiện:
Nhà đất đang tranh chấp;
Bị kê biên;
Chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Đất đai;
👉 Trường hợp này, nếu lỗi không hoàn toàn thuộc về bên bán, Tòa án có thể xem xét hoàn trả tiền cọc mà không phạt cọc.
3.2. Do sự kiện bất khả kháng hoặc thỏa thuận khác
Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, nếu việc không thực hiện nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng, bên bán có thể được miễn trách nhiệm.
Ngoài ra, nếu hợp đồng đặt cọc có điều khoản:
Cho phép hủy giao dịch;
Chỉ hoàn lại tiền cọc, không phạt cọc;
👉 Thì áp dụng theo thỏa thuận.
4. Bên bán hủy đặt cọc nhà đất có bị xử phạt hành chính hoặc hình sự không?
4.1. Xử phạt hành chính
Hiện nay, pháp luật không quy định xử phạt hành chính đối với hành vi bên bán hủy đặt cọc nhà đất. Đây là quan hệ dân sự, giải quyết bằng con đường dân sự.
4.2. Trách nhiệm hình sự
Chỉ khi bên bán:
Ngay từ đầu không có quyền chuyển nhượng;
Dùng thủ đoạn gian dối để nhận tiền cọc;
Có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản;
👉 Mới có thể xem xét trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự.
>>> Xem thêm: Khi nào nên làm giấy ủy quyền có công chứng để đảm bảo hiệu lực pháp lý? Xem Công chứng ủy quyền.
5. Ví dụ minh họa thực tế về bên bán hủy đặt cọc nhà đất
Ví dụ thực tế: Ông A nhận 300 triệu đồng tiền đặt cọc của bà B để bán thửa đất ở quận X. Sau đó, do giá đất tăng, ông A đơn phương hủy giao dịch và bán cho người khác.
Tòa án xác định:
Ông A là bên bán hủy đặt cọc nhà đất;
Vi phạm nghĩa vụ đặt cọc;
Phải hoàn trả 300 triệu đồng tiền cọc và bồi thường thêm 300 triệu đồng cho bà B.
6. Kết luận
Theo quy định của pháp luật, bên bán hủy đặt cọc nhà đất khi không có căn cứ hợp pháp thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường tương đương giá trị tiền cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc có sự kiện bất khả kháng.
Để hạn chế rủi ro:
Bên bán cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý nhà đất trước khi nhận cọc;
Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, chi tiết;
Nên thực hiện công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
