Bên mua bỏ cọc khi mua nhà đất xử lý thế nào theo luật?
Trong giao dịch mua bán nhà đất, đặt cọc được xem là bước quan trọng nhằm bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp bên mua bỏ cọc sau khi đặt cọc lại thay đổi ý định, không tiếp tục mua nhà đất, dẫn đến tranh chấp về việc xử lý tiền cọc.
Vậy bên mua bỏ cọc nhà đất xử lý thế nào theo luật? Có bị mất toàn bộ tiền cọc không, có phải bồi thường thêm hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể dựa trên quy định pháp luật hiện hành.
1. Bên mua bỏ cọc nhà đất có bị coi là vi phạm pháp luật không?
1.1. Căn cứ pháp lý về đặt cọc
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
👉 Khi bên mua đã đặt cọc nhưng tự ý không tiếp tục mua nhà đất, hành vi này được xác định là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc có căn cứ pháp luật miễn trách nhiệm.
1.2. Phân biệt bỏ cọc có lỗi và không có lỗi
Không phải mọi trường hợp bên mua bỏ cọc nhà đất đều bị xử lý giống nhau. Cần xem xét:
Lý do bỏ cọc;
Nội dung thỏa thuận đặt cọc;
Lỗi thuộc về bên mua hay bên bán.
👉 Đây là căn cứ quan trọng để xác định hậu quả pháp lý.
2. Hậu quả pháp lý khi bên mua bỏ cọc nhà đất
2.1. Mất tiền đặt cọc theo Điều 328 BLDS
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.”
👉 Do đó, khi bên mua bỏ cọc nhà đất, hậu quả pháp lý phổ biến nhất là:
Bị mất toàn bộ tiền đặt cọc;
Không được yêu cầu hoàn trả.
2.2. Có phải bồi thường thêm ngoài tiền cọc không?
Theo Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ còn có thể phải:
Bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh;
Nếu có thỏa thuận về phạt vi phạm.
👉 Tuy nhiên, thực tế xét xử thường xác định:
Tiền đặt cọc là chế tài chính;
Chỉ bồi thường thêm nếu có thỏa thuận rõ ràng hoặc chứng minh được thiệt hại thực tế.
3. Trường hợp bên mua bỏ cọc nhà đất không bị mất cọc
3.1. Bên bán vi phạm nghĩa vụ
Nếu bên mua bỏ cọc do:
Bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng;
Nhà đất đang tranh chấp, kê biên;
Bên bán che giấu thông tin pháp lý quan trọng;
👉 Trường hợp này bên mua không bị coi là bỏ cọc, mà bên bán có thể là bên vi phạm.
3.2. Do sự kiện bất khả kháng hoặc thỏa thuận khác
Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, nếu việc không thực hiện nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng, bên vi phạm có thể được miễn trách nhiệm.
👉 Ngoài ra, nếu hợp đồng đặt cọc có điều khoản:
Cho phép hủy cọc;
Hoàn trả tiền cọc trong một số trường hợp;
thì áp dụng theo thỏa thuận.
4. Bên mua bỏ cọc nhà đất có bị xử phạt hành chính hay hình sự không?
4.1. Xử phạt hành chính
Hiện nay, pháp luật không có quy định xử phạt hành chính đối với hành vi bên mua bỏ cọc nhà đất.
👉 Đây là quan hệ dân sự, xử lý chủ yếu bằng chế tài dân sự.
4.2. Trách nhiệm hình sự
Chỉ khi bên mua:
Ngay từ đầu không có khả năng tài chính;
Dùng thủ đoạn gian dối để ký hợp đồng đặt cọc;
Nhằm chiếm đoạt tài sản;
👉 Mới có thể xem xét trách nhiệm hình sự. Trường hợp này rất hiếm trong thực tế.
>>> Xem thêm: Bài viết cung cấp kiến thức thiết thực về Chứng thực mà ai cũng nên biết.
5. Ví dụ minh họa thực tế về trường hợp bên mua bỏ cọc
Ví dụ thực tế: Ông A đặt cọc 400 triệu đồng mua đất của bà B. Sau đó, ông A đổi ý vì không vay được ngân hàng và không ký hợp đồng mua bán đúng hạn.
Bà B khởi kiện yêu cầu xử lý tiền cọc. Tòa án xác định:
Ông A là bên mua bỏ cọc nhà đất;
Vi phạm nghĩa vụ đặt cọc;
Bà B được giữ toàn bộ 400 triệu đồng tiền cọc.
6. Kết luận
Theo quy định pháp luật, bên mua bỏ cọc nhà đất sẽ phải chịu hậu quả pháp lý chủ yếu là mất tiền đặt cọc, trừ trường hợp lỗi thuộc về bên bán hoặc có thỏa thuận khác.
Do đó, để tránh rủi ro:
Bên mua cần cân nhắc kỹ trước khi đặt cọc;
Kiểm tra pháp lý nhà đất;
Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, tốt nhất là có công chứng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
