Đặt cọc mua bán nhà đất khi sổ đỏ đứng tên hộ gia đình
Trong thực tế giao dịch bất động sản, rất nhiều trường hợp người mua tiến hành đặt cọc mua bán nhà đất nhưng sau đó mới phát hiện sổ đỏ đứng tên hộ gia đình chứ không phải cá nhân. Đây là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, mất cọc hoặc kéo dài việc sang tên. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình là điều kiện tiên quyết để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài?
1. Đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình là gì?
1.1. Khái niệm đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Hậu quả pháp lý của đặt cọc:
Nếu hợp đồng được giao kết, tài sản đặt cọc được hoàn trả hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán.
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì mất cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương (gấp đôi), trừ khi có thỏa thuận khác.
1.2. Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình là gì?
Sổ đỏ đứng tên “hộ gia đình” là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho các thành viên trong cùng hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được cấp giấy.
Khác với sổ đỏ đứng tên cá nhân, quyền sử dụng đất trong trường hợp này không thuộc riêng chủ hộ, mà là tài sản chung của các thành viên đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
2. Căn cứ pháp lý khi đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình
2.1. Căn cứ về đặt cọc
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Quy định về đặt cọc và hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.
2.2. Căn cứ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn xác định: Quyền sử dụng đất của hộ gia đình là quyền chung, việc định đoạt (chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho…) phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền.
👉 Vì vậy, khi đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình, không thể chỉ dựa vào chữ ký của chủ hộ nếu còn thành viên khác có quyền.
Nếu thiếu sự đồng ý này, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
3.3. Hình thức hợp đồng đặt cọc
Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên, trong giao dịch đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình, việc công chứng hoặc chứng thực chữ ký là rất cần thiết để:
Xác định rõ ý chí các bên
Làm chứng cứ khi xảy ra tranh chấp
4. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình
4.1. Chỉ chủ hộ ký hợp đồng đặt cọc
Đây là lỗi phổ biến nhất. Chủ hộ tự nhận cọc nhưng:
Không hỏi ý kiến các thành viên khác
Không có văn bản ủy quyền
👉 Hậu quả: Các thành viên khác có quyền không công nhận giao dịch, dẫn đến tranh chấp và hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu.
4.2. Thành viên hộ gia đình không đồng ý chuyển nhượng
Sau khi nhận cọc, một hoặc nhiều thành viên:
Không đồng ý bán đất
Không ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng
👉 Người mua có nguy cơ:
Không sang tên được sổ đỏ
Phải khởi kiện để đòi lại tiền cọc
4.3. Hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu
Hợp đồng đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình có thể bị vô hiệu nếu:
Chủ thể ký kết không có đầy đủ quyền định đoạt
Vi phạm điều kiện về chủ thể theo Bộ luật Dân sự
Khi hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng việc đòi lại tiền thường mất nhiều thời gian và chi phí tố tụng.
>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng trọn gói, đảm bảo đúng quy định pháp luật
5. Ví dụ minh họa thực tế về đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình
5.1. Trường hợp giao dịch an toàn
Anh A mua đất của hộ gia đình ông B. Trước khi đặt cọc:
Anh A yêu cầu cung cấp danh sách thành viên hộ gia đình
Các thành viên ký văn bản đồng ý chuyển nhượng có công chứng
Hợp đồng đặt cọc ghi rõ trách nhiệm nếu không ký được hợp đồng chuyển nhượng
👉 Kết quả: Giao dịch diễn ra thuận lợi, không phát sinh tranh chấp.
5.2. Trường hợp tranh chấp thực tế
Chị C đặt cọc 300 triệu đồng mua đất, sổ đỏ đứng tên hộ gia đình ông D. Chỉ có ông D ký hợp đồng đặt cọc. Sau đó, con trai ông D không đồng ý bán đất.
👉 Kết quả:
Không ký được hợp đồng chuyển nhượng
Chị C phải khởi kiện ra Tòa để đòi lại tiền cọc
Giao dịch kéo dài, tốn kém thời gian và chi phí
6. Kinh nghiệm quan trọng khi đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình
Luôn kiểm tra sổ đỏ có ghi tên hộ gia đình hay không
Yêu cầu văn bản đồng ý của các thành viên có chung quyền
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc
Ghi rõ điều khoản xử lý khi không ký được hợp đồng chuyển nhượng
Không giao tiền cọc khi chưa làm rõ tư cách chủ thể
Đặt cọc nhà đất đứng tên hộ gia đình là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng quy định. Người mua cần đặc biệt thận trọng trong việc xác định chủ thể có quyền định đoạt và sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình để tránh mất cọc hoặc tranh chấp kéo dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Chứng thực và giá trị pháp lý trong các giao dịch dân sự – hành chính.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
