Ranh giới thửa đất được xác định như thế nào?

Ranh giới thửa đất được xác định dựa trên nhiều căn cứ khác nhau và có ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích cũng như quyền sử dụng đất của người dân. Việc hiểu rõ cách xác định ranh giới thửa đất sẽ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đặc biệt trong trường hợp phát sinh tranh chấp đất đai.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng uy tín hàng đầu tại Hà Nội? Thực hiện thủ tục công chứng nhanh chóng, chính xác và chi phí hợp lý.

1. Quy định về ranh giới thửa đất

1.1 Ranh giới thửa đất là gì?

Trên thực tế cũng như trong các quy định pháp luật đất đai hiện hành, khái niệm ranh giới thửa đất được hiểu tương đối thống nhất. Theo tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT:

“Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc được tạo thành bởi các cạnh thửa đất nối tiếp nhau, bao kín phần diện tích thuộc thửa đất đó.”

Nói cách khác, ranh giới thửa đất là đường xác định phạm vi sử dụng hợp pháp của một thửa đất trên thực địa.

1.2 Ranh giới thửa đất trong một số trường hợp đặc biệt

– Đối với đất ở có vườn, ao gắn liền thì ranh giới được xác định theo đường bao toàn bộ diện tích đất ở, vườn và ao thuộc cùng thửa đất đó.

– Trường hợp đất là ruộng bậc thang thì ranh giới được xác định theo đường bao ngoài cùng của toàn bộ các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng và thuộc phạm vi sử dụng của cùng một người hoặc nhóm người sử dụng đất; không phân biệt các đường bờ ngăn giữa các bậc thang bên trong thực địa.

– Đối với đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng có bờ thửa, rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất mà có chiều rộng dưới 0,5m thì ranh giới được xác định theo đường tim của bờ thửa hoặc rãnh nước đó. Nếu chiều rộng từ 0,5m trở lên thì ranh giới được xác định theo mép ngoài của bờ thửa hoặc rãnh nước.

2. Xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới

2.1 Xác định ranh giới thửa đất

* Công việc cần thực hiện trước khi đo vẽ chi tiết

Theo Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc và người sử dụng đất để thực hiện các công việc sau:

– Xác định ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực địa; đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, sơn, cọc gỗ hoặc cọc bê tông.

– Lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất làm cơ sở cho việc đo đạc.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn quy trình thủ tục cấp sổ đỏ cho Condotel theo quy định mới nhất 2026.

– Yêu cầu người sử dụng đất cung cấp các giấy tờ liên quan đến thửa đất; có thể nộp bản sao mà không bắt buộc công chứng, chứng thực.

Người dẫn đạc có thể là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, tổ dân phố… có nhiệm vụ hỗ trợ đơn vị đo đạc xác định hiện trạng và ranh giới sử dụng đất trên thực tế.

* Căn cứ để xác định ranh giới thửa đất

Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

– Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo hiện trạng đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

– Các bên không được tự ý lấn chiếm, thay đổi mốc giới phân chia đất, kể cả trường hợp ranh giới là bờ ruộng, mương, rãnh hoặc hào nước.

Ngoài ra, điểm 1.2 khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT còn quy định:

– Trường hợp không có tranh chấp: Ranh giới được xác định theo hiện trạng sử dụng, quản lý thực tế và được chỉnh lý phù hợp với Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án, quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền.

– Trường hợp có tranh chấp ranh giới: Đơn vị đo đạc phải báo cáo bằng văn bản cho UBND cấp xã nơi có đất để giải quyết.

Nếu tranh chấp chưa được giải quyết nhưng vẫn xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng thì tiến hành đo đạc theo hiện trạng đó; nếu không xác định được thì được phép khoanh bao phần đất tranh chấp trên bản đồ.

Đơn vị đo đạc đồng thời phải lập biên bản mô tả hiện trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, trong đó 01 bản lưu hồ sơ đo đạc và 01 bản gửi UBND cấp xã để tiếp tục giải quyết theo thẩm quyền.

2.2 Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

– Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất là tài liệu dùng làm căn cứ để thực hiện việc đo đạc ranh giới ngoài thực địa.

Theo quy định, bản mô tả được lập theo mẫu tại Phụ lục số 11 ban hành kèm Thông tư 25/2014/TT-BTNMT đối với hầu hết các thửa đất, trừ một số trường hợp như:

+ Thửa đất đã có văn bản thỏa thuận hoặc giấy tờ xác định rõ ranh giới sử dụng đất và hiện trạng thực tế không thay đổi so với giấy tờ đó.

+ Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất thể hiện rõ ranh giới với các thửa liền kề và hiện trạng vẫn giữ nguyên.

+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối có bờ thửa, cọc mốc rõ ràng ngoài thực địa thì không bắt buộc lập bản mô tả. Tuy nhiên, bản đồ hiện trạng sử dụng đất phải được công khai tại UBND cấp xã và khu dân cư tối thiểu 10 ngày liên tục để người dân kiểm tra, đối chiếu.

Sau thời gian công khai, cơ quan có thẩm quyền phải lập biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính.

– Nếu ranh giới thực tế khác với sơ đồ trong giấy tờ pháp lý thì bản mô tả phải thể hiện đồng thời cả ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ.

– Trường hợp đang có tranh chấp, bản mô tả phải ghi nhận cả hiện trạng sử dụng và ý kiến của các bên liên quan.

– Nếu người sử dụng đất hoặc chủ sử dụng liền kề vắng mặt trong thời gian đo đạc thì cán bộ đo đạc, người dẫn đạc và các bên còn lại sẽ xác định ranh giới theo thực địa và hồ sơ liên quan.

Sau đó, đơn vị đo đạc gửi bản mô tả cho UBND cấp xã để xác nhận việc vắng mặt và thực hiện niêm yết công khai tại trụ sở UBND, thông báo trên loa truyền thanh để người dân đến ký xác nhận.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không đến làm việc và cũng không phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại thì ranh giới sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận sau 10 ngày kể từ khi nhận bản mô tả nhưng cũng không có ý kiến tranh chấp bằng văn bản thì ranh giới vẫn được xác định theo nội dung bản mô tả đã được các bên còn lại ký xác nhận và ghi rõ lý do không ký.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp này để gửi UBND cấp xã và lưu vào hồ sơ đo đạc.

3. Đo vẽ ranh giới thửa đất

Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, sau khi hoàn tất việc xác định ranh giới thì tiến hành đo vẽ chi tiết thửa đất theo hiện trạng thực tế đang sử dụng và quản lý.

– Trường hợp giấy tờ pháp lý có thể hiện rõ ranh giới, kích thước cạnh hoặc tọa độ đỉnh thửa đất nhưng thực tế đã thay đổi thì trên bản đồ địa chính phải thể hiện đồng thời:

• Ranh giới theo giấy tờ pháp lý bằng nét đứt.
• Ranh giới thực tế đang sử dụng bằng nét liền.

Đơn vị đo đạc phải ghi nhận nội dung thay đổi ranh giới trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất; đồng thời lập danh sách các trường hợp thay đổi gửi UBND cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường để xử lý theo thẩm quyền.

– Trong quá trình đo vẽ, tại mỗi trạm đo phải bố trí các điểm kiểm tra với các trạm đo liền kề, tối thiểu 02 điểm cho mỗi trạm để đối chiếu kết quả.

Nếu sai số vị trí giữa các lần đo nằm trong giới hạn cho phép theo quy định tại Điều 7 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT thì vị trí điểm được xác định theo tọa độ trung bình; nếu vượt quá sai số cho phép thì phải kiểm tra và khắc phục nguyên nhân.

Đối với khu vực đo có nhiều tỷ lệ bản đồ khác nhau thì phải bố trí các điểm tiếp biên giữa các tỷ lệ và thực hiện đo theo tiêu chuẩn kỹ thuật của tỷ lệ bản đồ lớn hơn.

– Sau khi bản đồ địa chính được nghiệm thu, đơn vị đo đạc sẽ in Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất để giao cho người sử dụng đất kiểm tra, xác nhận và kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Nếu phát hiện sai sót trong kết quả đo đạc thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu đơn vị đo đạc kiểm tra, chỉnh sửa và bổ sung thông tin cho đúng với thực tế.

>>> Xem ngay: Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật hỗ trợ công chứng, chứng thực và cung cấp dịch vụ sổ đỏ tại Hà Nội

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Ranh giới thửa đất được xác định như thế nào?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

>>> Khi sổ đỏ đang tranh chấp, có thể thực hiện công chứng thừa kế không?

>>> Thủ tục chứng thực chữ ký, điểm chỉ năm 2026.

>>> Dịch vụ làm sổ đỏ cho nhà đất liền kề có gì khác biệt so với căn hộ chung cư?

>>> Khi thực hiện thủ tục công chứng di chúc, người lập di chúc cần chuẩn bị giấy tờ gì?

>>> Hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có được sang tên không?