Mới đây, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP lần 02 đã được hoàn thiện và trình Chính phủ, theo đó dự thảo lần này đã có nhiều đề xuất mới về xác định giá đất. Vậy những điểm mới về giá đất theo dự thảo Nghị định là gì? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây.
Phương pháp xác định giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giá đất. Do vậy, khi dự thảo Nghị định mới sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến phương pháp định giá đất sẽ làm ảnh hưởng tới giá đất sắp tới.
Trong đó:
– Dự thảo sửa đổi Nghị định về giá đất đã bỏ quy định riêng về phương pháp chiết trừ để định giá đất, thay vào đó lồng ghép phương pháp này vào phương pháp so sánh. Điều này phần nào giảm tải khó khăn, vướng mắc cho các cơ quan, tổ chức khi lựa chọn phương pháp định giá đất.
– Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của phương pháp thặng dư để giảm yếu tố giả định, ý chí chủ quan của người định giá, thuận lợi hơn trong tổ chức định giá đất.
– Bổ sung việc thu thập thông tin từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá khi áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất là cơ sở để áp dụng giá đất gần hơn với giá thị trường.
Có thể thấy rằng Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định rõ ràng và cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, đem lại tính khả thi cao khi áp dụng trên thực tế.
Đồng thời, sửa đổi phương pháp xác định giá đất để điều chỉnh giá đất tiệm cận giá trên thị trường Cụ thể, dự thảo có đề xuất sửa đổi, bổ sung những vấn đề liên quan đến phương pháp xác định giá đất sau đây:
Dự thảo đưa ra 04 phương pháp xác định giá đất gồm:
– Phương pháp so sánh: Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc điều chỉnh mức giá thực hiện thông qua phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Công thức:
Giá đất của thửa đất so sánh = (Giá trị của thửa đất so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất) / Diện tích thửa đất so sánh
– Phương pháp thu nhập: Được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của 03 năm liền kề trước thời điểm định giá.
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá/ Diện tích thửa đất cần định giá
– Phương pháp thặng dư: Lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất.
Công thức:
Giá đất của thửa đất cần định giá
=
Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.
Đáng chú ý, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
>>> Xem thêm: Thủ tục làm sổ đỏ nhận thừa kế nhà đất không có di chúc 2023
2. Một số nội dung nổi bật khác tại dự thảo Nghị định mới
2.1 Sửa điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đấttheo dự thảo nghị định
Đây cũng là một trong những nội dung nổi bật tại dự thảo sửa đổi Nghị định về xác định giá đất. So với Nghị định 44/2014 hiện nay, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được sửa đổi như sau:
– Phương pháp so sánh: Được áp dụng để định giá đất khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được áp dụng để xác định giá thửa đất, khu đất đối với các trường hợp:
+ Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114, khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai gồm: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân với phần diện tích đất ở vượt hạn mức…
+ Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
>>> Xem thêm: Có được thực hiện công chứng ngoài trụ sở hay không? Trường hợp nào được áp dụng?
+ Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê với trường hợp thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
+ Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
+ Xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
– Phương pháp thu nhập: Được áp dụng khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.
– Phương pháp thặng dư: Được áp dụng đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.
2.2 Trình tự xác định giá đất của mỗi phương pháp cụ thể
Dự thảo Nghị định sửa đổi về xác định giá đất bổ sung thêm quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất đối với mỗi phương pháp cụ thể.
Trong đó, đối với xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, khoản 9 Điều 1 dự thảo nêu rõ:
Điều 5e. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
1. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
a) Đối với trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 5 Nghị định này áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và công bố hằng năm theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Theo đó, căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường và tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Việc sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện như việc xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này.
Trên đây là bài viết giải đáp về “Những điểm mới về giá đất theo Nghị định dự thảo”. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch