Nhà đất đồng sở hữu khi bán thì thuế thu nhập cá nhân được chia ra sao?

1. Nhà đất đồng sở hữu khi bán thì thuế thu nhập cá nhân được chia thế nào?

Theo điểm a khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, việc xác định nghĩa vụ thuế đối với bất động sản thuộc sở hữu chung được thực hiện theo quy định sau:

“Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các tài liệu hợp pháp khác. Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. Các cá nhân đồng sở hữu bất động sản được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.”

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất có nhiều người cùng sở hữu, mỗi cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân tương ứng với tỷ lệ quyền sở hữu của mình, thay vì mặc nhiên tính toàn bộ nghĩa vụ thuế cho một người.

Để xác định tỷ lệ sở hữu, các bên cần căn cứ vào giấy tờ, tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia tài sản của Tòa án hoặc những tài liệu hợp pháp khác.

Trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh tỷ lệ sở hữu của từng người, nghĩa vụ thuế sẽ được phân chia theo tỷ lệ bình quân giữa những người đồng sở hữu bất động sản.

2. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất đồng sở hữu

2.1. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất để trả nợ ngân hàng

Theo khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính dựa trên giá chuyển nhượng và thuế suất 2%. Cụ thể:

“Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.”

Từ quy định trên, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được xác định theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

2.2. Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân được quy định như thế nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, giá chuyển nhượng bất động sản dùng để tính thuế thu nhập cá nhân là mức giá được các bên ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không thể hiện giá đất hoặc mức giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), thì giá tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập chịu thuế.

Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất như nhà ở, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc, nếu hợp đồng không thể hiện giá đất, giá trị tài sản gắn liền với đất hoặc mức giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá làm căn cứ tính thuế theo quy định thì việc xác định giá tính thuế được thực hiện như sau:

• Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất trong hợp đồng thấp hơn mức giá được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), giá chuyển nhượng phần đất sẽ được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo pháp luật về đất đai.
• Đối với giá trị nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất: Giá trị tài sản được xác định căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Nếu địa phương chưa có quy định về giá tính lệ phí trước bạ nhà thì áp dụng quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
• Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Giá trị công trình được xác định bằng tỷ lệ phần vốn đã góp trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá thì sử dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế.

3. Nhà đất đồng sở hữu là nhà đất duy nhất khi bán có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định về điều kiện xác định nhà ở, đất ở duy nhất để được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

“Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.”

Theo quy định này, việc xem xét miễn thuế đối với nhà đất đồng sở hữu được thực hiện độc lập đối với từng cá nhân, cụ thể:

• Cá nhân cùng sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nhưng không có thêm nhà ở, đất ở nào khác thuộc trường hợp được xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân.
• Trường hợp cá nhân có chung quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đang chuyển nhượng nhưng đồng thời còn sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở khác thì không được miễn thuế.

Ngoài điều kiện về nhà ở, đất ở duy nhất, người chuyển nhượng nhà đất đồng sở hữu còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP mới được áp dụng chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:

• Thời gian sở hữu, sử dụng: Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày.
• Phạm vi chuyển nhượng: Phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc đất ở thuộc quyền sở hữu chung duy nhất thì không được miễn thuế đối với phần tài sản chuyển nhượng đó.

Như vậy, đối với nhà đất đồng sở hữu được xác định là nhà ở, đất ở duy nhất, không phải tất cả những người cùng sở hữu đều đương nhiên được miễn thuế. Mỗi cá nhân cần đáp ứng riêng các điều kiện theo Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP để được hưởng chính sách này.

4. Những người đồng sở hữu khi bán nhà đất thì nộp thuế thu nhập cá nhân chung hay riêng?

Theo điểm a khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, pháp luật cho phép các cá nhân cùng sở hữu bất động sản ủy quyền cho một người đại diện thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Cụ thể, quy định như sau:

“Các cá nhân đồng sở hữu bất động sản được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.”

Theo đó, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất đồng sở hữu vẫn được xác định riêng đối với từng người căn cứ vào tỷ lệ sở hữu thực tế hoặc tỷ lệ bình quân nếu không có tài liệu hợp pháp chứng minh tỷ lệ sở hữu.

Tuy nhiên, các cá nhân không bắt buộc phải trực tiếp thực hiện việc nộp thuế riêng lẻ. Những người cùng sở hữu có thể lập văn bản ủy quyền cho một cá nhân đại diện thực hiện thủ tục nộp thuế đối với khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản.