Vai trò của giám định viên trong việc định giá quyền sử dụng đất sử dụng để góp vốn
Trong quá trình góp vốn bằng quyền sử dụng đất, việc định giá tài sản là bước quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và đúng pháp luật. Đặc biệt, với tài sản có giá trị lớn như đất đai, sự tham gia của giám định viên định giá góp vốn là yếu tố quyết định độ tin cậy của giao dịch. Vậy giám định viên có vai trò gì? Căn cứ pháp luật nào điều chỉnh? Làm sao để định giá đúng và tránh rủi ro khi góp vốn? Bài viết sau sẽ phân tích chi tiết.
1. Căn cứ pháp lý về giám định viên định giá góp vốn
1.1. Luật Đất đai 2024
Theo Điều 221 Luật Đất đai 2024, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện định giá quyền sử dụng đất theo giá thị trường, và tổ chức, cá nhân định giá phải có tư cách pháp lý, đủ điều kiện hành nghề.
Việc định giá không đúng có thể dẫn đến thất thoát tài sản, gây thiệt hại cho bên góp vốn hoặc ảnh hưởng đến việc ghi nhận vốn điều lệ doanh nghiệp.
1.2. Luật Công chứng 2024
Điều 48 Luật Công chứng 2024 yêu cầu khi công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, văn phòng công chứng có quyền yêu cầu đính kèm văn bản định giá từ đơn vị đủ điều kiện, đặc biệt khi có dấu hiệu tài sản được định giá thấp hoặc cao bất thường.
1.3. Luật Giá và Nghị định 89/2013/NĐ-CP
Quy định về hoạt động của giám định viên giá, tổ chức thẩm định giá và quy chuẩn về đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá.
Giám định viên là người độc lập với các bên trong giao dịch, thực hiện việc khảo sát, phân tích và đưa ra giá trị quyền sử dụng đất phù hợp với thị trường.
Việc có một báo cáo định giá độc lập sẽ giúp hạn chế rủi ro tranh chấp, khiếu nại, đặc biệt trong các thương vụ có nhiều bên liên quan như góp vốn liên doanh, liên kết.
2.2. Là căn cứ để ghi nhận vốn góp hợp pháp
Đối với doanh nghiệp, theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, giá trị tài sản góp vốn phải được các thành viên, cổ đông thống nhất hoặc do tổ chức thẩm định giá xác định. Nếu có sự chênh lệch hoặc định giá sai, doanh nghiệp có thể bị xử lý hành chính hoặc buộc điều chỉnh báo cáo tài chính.
2.3. Phục vụ công chứng và đăng ký giao dịch là vai trò giám định viên định giá góp vốn
Giá trị quyền sử dụng đất sau khi được định giá là cơ sở để công chứng viên tính lệ phí công chứng, đồng thời làm căn cứ kê khai thuế và ghi nhận tại cơ quan đăng ký đất đai nếu có thay đổi.
Người góp vốn hoặc bên nhận vốn cần chọn giám định viên hoặc tổ chức thẩm định giá đã được cấp chứng chỉ hành nghề, có tên trong danh sách hành nghề do Bộ Tài chính công bố.
3.2. Bước 2: Thu thập hồ sơ đất
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Quy hoạch khu vực – Thông tin hiện trạng đất (vị trí, mục đích sử dụng, hạ tầng, pháp lý…) – Yếu tố thị trường khu vực xung quanh
3.3. Bước 3: Giám định và lập báo cáo định giá
Giám định viên thực hiện khảo sát thực tế, đối chiếu với các giao dịch tương đồng trong khu vực, áp dụng các phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, chi phí), sau đó lập báo cáo định giá có chữ ký và dấu pháp lý.
3.4. Bước 4: Nộp báo cáo định giá cho công chứng viên là bước cuối giám định viên định giá góp vốn
Báo cáo định giá sẽ được đính kèm hợp đồng góp vốn để tiến hành công chứng và làm căn cứ khai thuế nếu có chuyển nhượng quyền.
4. Ví dụ minh họa thực tế giám định viên định giá góp vốn
Công ty A và B muốn thành lập liên doanh bất động sản tại TP.HCM. Công ty A góp vốn bằng 2.000m² đất ở tại quận 2, chưa định giá. Ban đầu, hai bên thống nhất giá trị 40 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sau khi thuê một giám định viên định giá góp vốn độc lập thực hiện khảo sát, giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn là 54 tỷ đồng, do khu đất đã có hạ tầng và nằm gần tuyến metro số 1.
Sau khi có kết quả, các bên điều chỉnh tỷ lệ góp vốn và ghi nhận đúng giá trị vào điều lệ công ty, tránh được nguy cơ bị xử phạt vì kê khai thiếu vốn thực.
5. Khi nào nên bắt buộc mời giám định viên?
– Khi tài sản góp vốn có giá trị lớn – Khi các bên không thống nhất giá trị tài sản – Khi đất có vị trí “sốt giá” hoặc bị làm giá ảo – Khi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài – Khi công chứng viên yêu cầu làm rõ giá trị tài sản
>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ bao gồm những gì và khi nào nên sử dụng để tiết kiệm thời gian, công sức?
Kết luận:
Giám định viên đóng vai trò trung gian đảm bảo tính khách quan và pháp lý trong quá trình góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc thuê giám định viên định giá góp vốn không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn là yêu cầu thực tế trong các giao dịch đất đai có giá trị lớn, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật đất đai và công chứng đã được cập nhật theo hướng chặt chẽ hơn trong năm 2024.
Nếu bạn cần hỗ trợ chọn giám định viên, chuẩn bị hồ sơ định giá, công chứng hợp đồng góp vốn hoặc muốn được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ tận nơi.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
