Công chứng mua bán nhà ở xã hội: Khi nhà thuộc diện tranh chấp
Trong các giao dịch bất động sản, công chứng hợp đồng là bước bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý. Đối với nhà ở xã hội, quy định về công chứng càng chặt chẽ hơn nhằm bảo vệ quyền lợi của người thu nhập thấp và đối tượng chính sách. Tuy nhiên, nếu căn hộ hoặc nhà thuộc diện tranh chấp, việc công chứng mua bán nhà ở xã hội sẽ xử lý như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ phân tích theo Luật Nhà ở 2023 và các quy định pháp luật liên quan, đồng thời đưa ra ví dụ thực tế để người dân nắm rõ.
1. Căn cứ pháp lý về công chứng mua bán nhà ở xã hội
Theo Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
Điều 88: Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Điều 162: Người có quyền sở hữu nhà ở hợp pháp mới được chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê mua.
Theo Luật Công chứng 2014:
Điều 37: Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật hoặc nhà đất đang có tranh chấp.
Điều 51: Hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp và không thuộc diện bị tranh chấp.
Như vậy, khi nhà ở xã hội đang trong diện tranh chấp, hợp đồng mua bán sẽ không được công chứng.
2. Trường hợp nhà ở xã hội thuộc diện tranh chấp, không được công chứng mua bán nhà ở xã hội
2.1 Tranh chấp về quyền sở hữu
Ví dụ: Người bán là đồng sở hữu cùng anh chị em trong gia đình nhưng chưa có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu. Trường hợp này, công chứng viên sẽ từ chối thực hiện hợp đồng.
2.2 Tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc dự án
Nếu dự án nhà ở xã hội đang bị khiếu kiện, chưa giải quyết xong tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, giao dịch cũng sẽ bị tạm dừng công chứng.
2.3 Tranh chấp do thế chấp ngân hàng
Trường hợp căn hộ nhà ở xã hội đang thế chấp tại ngân hàng nhưng chưa được giải chấp, việc chuyển nhượng cũng không thể công chứng hợp pháp.
3. Công chứng mua bán nhà ở xã hội khi có tranh chấp: Cách xử lý
Bước 1: Các bên liên quan phải giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Bước 2: Sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc văn bản thỏa thuận hợp pháp chấm dứt tranh chấp, chủ sở hữu mới có thể thực hiện giao dịch.
Bước 3: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyết định/bản án đã có hiệu lực, giấy tờ cá nhân.
Bước 4: Thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng theo Điều 88 Luật Nhà ở 2023.
4. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng mua bán nhà ở xã hội
Ví dụ: Chị Hòa tại TP.HCM muốn bán căn hộ nhà ở xã hội đã đứng tên. Tuy nhiên, người em gái cho rằng chị Hòa chỉ là người đại diện đứng tên và khởi kiện tranh chấp tại tòa án. Khi chị Hòa đem hồ sơ đến văn phòng công chứng, công chứng viên kiểm tra thông tin và phát hiện vụ việc đang trong quá trình giải quyết tại tòa nên từ chối công chứng. Chỉ đến khi tòa án ra bản án xác định chị Hòa là chủ sở hữu hợp pháp, chị mới được quyền ký hợp đồng mua bán và công chứng bình thường.
Đối với giao dịch công chứng mua bán nhà ở xã hội, điều kiện tiên quyết là nhà ở phải có tình trạng pháp lý rõ ràng, không tranh chấp. Nếu đang trong diện tranh chấp, công chứng viên sẽ từ chối công chứng cho đến khi có kết quả giải quyết từ cơ quan có thẩm quyền. Do đó, người dân cần kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng để tránh rủi ro pháp lý và tài chính.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
