Những trường hợp nào cần thực hiện tách thửa Sổ đỏ?

1. Những trường hợp nào cần thực hiện tách thửa Sổ đỏ?

Căn cứ Điều 27 và khoản 4 Điều 46 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa Sổ đỏ được thực hiện trong một số trường hợp sau:

• Các thành viên trong nhóm người cùng sử dụng đất có quyền sử dụng đất được phân chia theo phần và có nhu cầu thực hiện riêng quyền của mình đối với phần đất được phân chia.

• Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện tách thửa thì có thể thực hiện tách thửa để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Sổ đỏ).

  

2. Điều kiện tách thửa Sổ đỏ mới nhất

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, để được thực hiện thủ tục tách thửa, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện cụ thể dưới đây:

• Thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ theo quy định.

• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng tại thời điểm đề nghị tách thửa.

• Thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu thửa đất có tranh chấp nhưng xác định được chính xác phạm vi diện tích, ranh giới tranh chấp thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp vẫn có thể được xem xét tách thửa.

• Thửa đất phải bảo đảm lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đáp ứng yêu cầu về cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp dành một phần diện tích đất ở để làm lối đi thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này khi thực hiện tách thửa.

• Các thửa đất hình thành sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh đối với loại đất đang sử dụng. Nếu diện tích thửa đất sau khi tách nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Đặc biệt, không được thực hiện tách thửa trong trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia không đáp ứng các điều kiện, diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định pháp luật.

3. Trình tự, thủ tục tách Sổ đỏ

Theo Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, chậm nhất đến ngày 01/7/2026, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo hướng cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Vì vậy, người dân cần căn cứ quy định được áp dụng tại địa phương nơi có đất để thực hiện thủ tục tách Sổ đỏ.

Ví dụ, tại Hà Nội, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 1102/QĐ-TTPVHCC về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, trình tự tách Sổ đỏ tại Hà Nội được thực hiện theo các bước sau:

– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa

Người có nhu cầu tách thửa cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Quyết định 1102.

• Hai bản vẽ tách thửa đất được lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Quyết định 1102.

• Sổ đỏ đã được cấp đối với thửa đất đề nghị tách.

• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung liên quan đến việc tách thửa, nếu có.

• Văn bản ủy quyền trong trường hợp người nộp hồ sơ thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

  

– Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, người đề nghị tách thửa có thể lựa chọn một trong các hình thức nộp hồ sơ sau:

• Nộp trực tiếp tại Chi nhánh thuộc Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố Hà Nội.

• Nộp trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia tại địa chỉ: https://dichvucong.gov.vn.

• Gửi hồ sơ qua dịch vụ bưu chính công ích, thuê dịch vụ của doanh nghiệp, cá nhân hoặc thực hiện thông qua người được ủy quyền.

Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu có thể lựa chọn nộp bản sao giấy tờ kèm bản chính để đối chiếu, nộp bản chính hoặc nộp bản sao đã được công chứng, chứng thực theo quy định. Đối với hồ sơ trực tuyến, giấy tờ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực.

Cơ quan thực hiện giải quyết thủ tục tách thửa là Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có thẩm quyền.

– Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ

Sau khi nhận hồ sơ, Trung tâm Phục vụ hành chính công kiểm tra thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ, hẹn trả kết quả cho người nộp. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện để người đề nghị thực hiện theo hướng dẫn.

Trường hợp hồ sơ hợp lệ, Trung tâm Phục vụ hành chính công chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để giải quyết. Thời gian cơ quan này kiểm tra, xác minh điều kiện tách thửa và thực hiện các công việc liên quan đến nghĩa vụ tài chính (nếu có) là 12 ngày làm việc.

Thời gian giải quyết thủ tục không bao gồm thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng duy nhất tại Hà Nội làm việc cả thứ 7 và CN. Không thu thêm phụ phí, miễn phí ký ngoài tại trại giam, bệnh viện, trụ sở,…