Công chứng văn bản khai nhận di sản quyền thuê đất
Trong thực tiễn thừa kế, không ít trường hợp người chết không để lại quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền thuê đất từ Nhà nước hoặc từ tổ chức, cá nhân khác. Khi đó, việc khai nhận di sản thuê đất thường gây lúng túng cho người thừa kế do nhầm lẫn giữa quyền sử dụng đất và quyền phát sinh từ hợp đồng thuê đất. Trên phương diện pháp lý, quyền thuê đất vẫn có thể trở thành di sản nếu đáp ứng các điều kiện nhất định. Công chứng văn bản khai nhận di sản trong trường hợp này đòi hỏi phải xác định đúng bản chất quyền tài sản được để lại.
>>> Xem thêm: Gặp rắc rối khi công chứng hợp đồng ủy quyền, nên tìm đếnvăn phòng công chứng nào để xử lý nhanh chóng?
1. Quyền thuê đất có được coi là di sản thừa kế không?
Theo “Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015”, di sản bao gồm tài sản của người chết để lại, trong đó có quyền tài sản. Quyền thuê đất không phải là quyền sử dụng đất, nhưng là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng thuê đất.
Theo “Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015”, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên thuê có quyền sử dụng tài sản trong thời hạn thuê và phải trả tiền thuê. Quyền thuê đất vì vậy được xem là quyền tài sản nếu:
Hợp đồng thuê đất còn thời hạn;
Quyền thuê không bị hạn chế việc chuyển giao theo thỏa thuận hoặc theo luật;
Không thuộc trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê.
Do đó, khai nhận di sản thuê đất là việc xác lập quyền thừa kế đối với quyền tiếp tục thuê đất, chứ không phải quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất.
2. Phân biệt quyền thuê đất và quyền sử dụng đất trong thừa kế
Việc phân biệt có ý nghĩa quyết định đối với công chứng:
Quyền sử dụng đất: là quyền được Nhà nước công nhận, đăng ký và cấp Giấy chứng nhận.
Quyền thuê đất: là quyền phát sinh từ hợp đồng thuê, phụ thuộc vào thời hạn, mục đích và điều kiện thuê.
Theo “Điều 175 Luật Đất đai 2013”, người thuê đất có quyền và nghĩa vụ theo hình thức thuê đất. Trong nhiều trường hợp, quyền thuê được phép thừa kế nếu pháp luật đất đai và hợp đồng thuê không cấm.
Công chứng viên khi thực hiện khai nhận di sản thuê đất phải xác định rõ phạm vi quyền được thừa kế để tránh việc “biến” quyền thuê thành quyền sử dụng đất trái pháp luật.
Theo “Điều 40 Luật Công chứng 2014”, người yêu cầu công chứng phải xuất trình giấy tờ chứng minh quyền tài sản đối với di sản. Trong trường hợp này, hợp đồng thuê đất là tài liệu pháp lý quan trọng nhất.
4. Hồ sơ công chứng khai nhận di sản thuê đất
Hồ sơ thường bao gồm:
Giấy chứng tử của người để lại di sản;
Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định cho thuê đất;
Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế;
Di chúc (nếu có);
Văn bản xác nhận thời hạn và tình trạng thực hiện hợp đồng thuê đất.
Theo “Điều 57 Luật Công chứng 2014”, nội dung văn bản khai nhận di sản phải thể hiện rõ di sản là quyền thuê đất, không ghi nhận vượt quá phạm vi quyền thực tế.
5. Trình tự công chứng văn bản khai nhận di sản quyền thuê đất
Trình tự thực hiện gồm:
Xác định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật;
Xác định phạm vi quyền thuê đất được để lại;
Lập văn bản khai nhận di sản;
Thực hiện thủ tục niêm yết theo quy định;
Ký và công chứng văn bản.
Theo “Điều 58 Luật Công chứng 2014”, việc niêm yết nhằm bảo đảm không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến di sản.
6. Hiệu lực pháp lý của văn bản công chứng
Văn bản công chứng khai nhận di sản thuê đất là căn cứ để:
Người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đất;
Làm việc với bên cho thuê hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh trong thời gian thuê còn lại.
Tuy nhiên, văn bản công chứng không làm phát sinh quyền sử dụng đất, cũng không gia hạn thời hạn thuê nếu pháp luật hoặc hợp đồng không cho phép.
7. Trường hợp công chứng viên phải từ chối công chứng
Công chứng viên có quyền từ chối nếu:
Hợp đồng thuê đất đã hết hạn;
Hợp đồng quy định rõ quyền thuê không được thừa kế;
Đất đang có tranh chấp hoặc bị thu hồi;
Việc khai nhận có dấu hiệu che giấu giao dịch chuyển nhượng trái phép.
Theo “Điều 44 Luật Công chứng 2014”, việc từ chối phải được lập thành văn bản và nêu rõ lý do.
8. Rủi ro pháp lý thường gặp khi khai nhận di sản thuê đất
Một số rủi ro phổ biến gồm:
Nhầm lẫn quyền thuê đất với quyền sử dụng đất;
Không kiểm tra kỹ điều khoản hạn chế trong hợp đồng thuê;
Thời hạn thuê còn lại quá ngắn;
Bên cho thuê không chấp thuận tiếp tục hợp đồng.
Trong các trường hợp này, việc khai nhận di sản thuê đất cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh vô hiệu hoặc không thể thực hiện trên thực tế.
Kết luận
Công chứng văn bản khai nhận di sản quyền thuê đất là thủ tục pháp lý đặc thù, đòi hỏi xác định chính xác bản chất quyền tài sản được để lại. Việc thực hiện đúng khai nhận di sản thuê đất giúp người thừa kế tiếp tục khai thác hợp pháp quyền thuê, đồng thời tránh rủi ro pháp lý do nhầm lẫn với quyền sử dụng đất. Trong các trường hợp hợp đồng thuê phức tạp hoặc có yếu tố Nhà nước, người thừa kế nên tham vấn chuyên môn trước khi tiến hành công chứng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
