Đặt cọc nhà đất là tài sản riêng cho người đã kết hôn?

Trong thực tiễn mua bán nhà đất, không ít trường hợp bên bán đã kết hôn nhưng khẳng định nhà đất chuyển nhượng là tài sản riêng. Người mua thường băn khoăn: Có cần chữ ký của vợ/chồng người bán khi đặt cọc không? Hợp đồng đặt cọc có rủi ro vô hiệu không? Việc đặt cọc nhà đất là tài sản riêng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không xác định đúng bản chất tài sản và chủ thể có quyền định đoạt. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ trên cơ sở pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ hành chính hay không?

1. Đặt cọc nhà đất là tài sản riêng là gì?

1.1. Đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Trong mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc nhằm:

Ràng buộc trách nhiệm các bên
Bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là căn cứ xử lý khi một bên vi phạm cam kết

1.2. Nhà đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng

Theo Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm:

Tài sản có trước khi kết hôn
Tài sản được thừa kế riêng, tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân
Tài sản được chia riêng trong thời kỳ hôn nhân
Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của mỗi bên

👉 Như vậy, đặt cọc nhà đất là tài sản riêng chỉ hợp pháp khi nhà đất đó thực sự thuộc quyền sở hữu riêng của người bán.

2. Căn cứ pháp lý khi đặt cọc nhà đất là tài sản riêng

2.1. Căn cứ theo Bộ luật Dân sự

Điều 328 BLDS 2015: Quy định về đặt cọc
Điều 117 BLDS 2015: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi chủ thể có đầy đủ quyền định đoạt tài sản

2.2. Căn cứ theo Luật Hôn nhân và Gia đình

Điều 33 Luật HNGĐ 2014: Tài sản chung của vợ chồng
Điều 43 Luật HNGĐ 2014: Tài sản riêng của vợ chồng
Điều 44 Luật HNGĐ 2014: Quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng

Theo đó, vợ hoặc chồng có quyền tự mình định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp:

Hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng là nguồn sống duy nhất của gia đình
Có thỏa thuận khác về chế độ tài sản vợ chồng

>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói, uy tín, cam kết không phát sinh chi phí bất hợp lý

3. Có cần chữ ký của vợ/chồng khi đặt cọc nhà đất là tài sản riêng?

3.1. Trường hợp không cần chữ ký của vợ/chồng

Không cần chữ ký của vợ/chồng khi đặt cọc nhà đất là tài sản riêng, nếu đồng thời đáp ứng các điều kiện:

Nhà đất được xác lập trước thời kỳ hôn nhân, hoặc
Nhà đất được thừa kế riêng, tặng cho riêng
Có căn cứ chứng minh rõ ràng tài sản riêng (ghi chú trên sổ đỏ, văn bản thỏa thuận tài sản riêng…)

Xem thêm: Có thể công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất ở tỉnh khác không?

👉 Khi đó, người bán có quyền tự mình ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng.

3.2. Trường hợp nên có chữ ký của vợ/chồng để tránh rủi ro

Dù là tài sản riêng, người mua vẫn nên yêu cầu:

Vợ/chồng người bán ký xác nhận đồng ý giao dịch
Hoặc ký vào hợp đồng đặt cọc với tư cách người làm chứng

Việc này giúp:

Hạn chế tranh chấp về sau
Tránh trường hợp bên còn lại cho rằng tài sản là tài sản chung

4. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất là tài sản riêng nhưng không chứng minh được

4.1. Tài sản riêng nhưng không có căn cứ chứng minh

Theo khoản 3 Điều 33 Luật HNGĐ 2014:

Trường hợp không có căn cứ chứng minh tài sản đang tranh chấp là tài sản riêng thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

👉 Nếu không chứng minh được là tài sản riêng, giao dịch có thể bị coi là định đoạt tài sản chung không có sự đồng ý của vợ/chồng.

4.2. Hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu

Trong trường hợp:

Nhà đất thực tế là tài sản chung
Nhưng chỉ một bên ký hợp đồng đặt cọc

👉 Tòa án có thể tuyên:

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

5. Ví dụ minh họa thực tế về đặt cọc nhà đất là tài sản riêng

5.1. Ví dụ giao dịch hợp pháp

Ông A kết hôn năm 2015, thửa đất đứng tên ông A được cấp năm 2010.
Năm 2024, ông A ký hợp đồng đặt cọc bán đất cho bà B.

👉 Do đất được hình thành trước hôn nhân, đây là tài sản riêng của ông A. Hợp đồng đặt cọc không cần chữ ký của vợ ông A và vẫn có hiệu lực.

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng lấy ngay tại văn phòng công chứng Hà Nội

5.2. Ví dụ phát sinh tranh chấp

Ông C kết hôn năm 2018, mua đất năm 2019 nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên ông C.
Ông C ký hợp đồng đặt cọc bán đất, không có chữ ký của vợ.

Sau đó, vợ ông C khởi kiện cho rằng đây là tài sản chung.

👉 Tòa án có thể xác định:

Đất mua trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do thiếu sự đồng ý của vợ

6. Kinh nghiệm an toàn khi đặt cọc nhà đất là tài sản riêng

Kiểm tra thời điểm hình thành tài sản
Yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh tài sản riêng
Ưu tiên có xác nhận đồng ý của vợ/chồng người bán
Công chứng hợp đồng đặt cọc nếu giá trị lớn
Ghi rõ trong hợp đồng: “Nhà đất là tài sản riêng của bên bán”

>>> Xem thêm: Cách kiểm tra sổ đỏ giả online giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí

Xem thêm: Những giấy tờ thường bị thiếu khi đi công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất

Kết luận

Đặt cọc nhà đất là tài sản riêng khi bên bán đã kết hôn không bắt buộc phải có chữ ký của vợ/chồng nếu có căn cứ pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, để hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp, người mua cần kiểm tra kỹ nguồn gốc tài sản và chủ động yêu cầu xác nhận của bên còn lại trong quan hệ hôn nhân.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Thủ tục công chứng chia thừa kế cần những giấy tờ gì?

>>> Phí công chứng giấy ủy quyền là bao nhiêu theo quy định của pháp luật hiện hành

>>> Cần chữ ký của những ai khi đặt cọc nhà đất thuộc hộ gia đình?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.