Hợp đồng đặt cọc nhà đất có thể ghi nhận nghĩa vụ thuế của các bên không?

Trong giao dịch mua bán nhà đất, nghĩa vụ thuế là một trong những vấn đề thường gây tranh cãi giữa các bên. Không ít trường hợp, sau khi đặt cọc, các bên mới phát sinh bất đồng về việc ai là người chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ hoặc các khoản phí liên quan. Vì vậy, việc ghi nhận nghĩa vụ thuế trong hợp đồng đặt cọc nhà đất đang được nhiều bên quan tâm như một cách phòng ngừa rủi ro pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ phân tích liệu hợp đồng đặt cọc có thể thỏa thuận nội dung này hay không và những lưu ý pháp lý quan trọng.

>>> Xem thêm: Những tình huống văn phòng công chứng được quyền từ chối hồ sơ

1. Nghĩa vụ thuế trong giao dịch mua bán nhà đất theo quy định pháp luật

1.1. Các loại thuế, phí thường phát sinh

Trong giao dịch mua bán nhà đất, các nghĩa vụ tài chính phổ biến gồm thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và một số khoản phí hành chính khác theo quy định của pháp luật thuế và đất đai.

Theo “Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung)”, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân phát sinh khi có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo “Nghị định 10/2022/NĐ-CP”, lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

1.2. Chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế theo luật

Về nguyên tắc, người có thu nhập từ chuyển nhượng là người nộp thuế thu nhập cá nhân, còn người nhận chuyển nhượng là người nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên thỏa thuận về việc bên nào thực tế chi trả các khoản thuế, phí này.

>>> Xem thêm: Khi nào nên thuê dịch vụ sang tên sổ đỏ thay vì tự làm?

2. Hợp đồng đặt cọc nhà đất có thể ghi nhận nghĩa vụ thuế không?

2.1. Đặt cọc là giai đoạn tiền hợp đồng

Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc được xác lập trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chính thức, nhưng vẫn là một giao dịch dân sự độc lập.

Vì vậy, hợp đồng đặt cọc hoàn toàn có thể ghi nhận thỏa thuận của các bên về nghĩa vụ thuế trong hợp đồng đặt cọc nhà đất, với tư cách là cam kết cho giai đoạn thực hiện hợp đồng mua bán sau này.

2.2. Giới hạn của việc thỏa thuận nghĩa vụ thuế

Việc thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc chỉ có giá trị ràng buộc về mặt dân sự giữa các bên, không làm thay đổi chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế. Cơ quan thuế vẫn căn cứ vào quy định pháp luật để xác định người nộp thuế, bất kể các bên thỏa thuận thế nào trong hợp đồng đặt cọc.

3. Ghi nhận nghĩa vụ thuế trong hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý không?

3.1. Giá trị ràng buộc giữa các bên

Theo “Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015”, các bên có quyền tự do thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật. Do đó, thỏa thuận về nghĩa vụ thuế trong hợp đồng đặt cọc nhà đất có giá trị ràng buộc trách nhiệm dân sự giữa bên mua và bên bán.

Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ chi trả thuế theo thỏa thuận, bên còn lại có quyền yêu cầu thực hiện hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật Dân sự.

3.2. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng chưa được ký kết

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất không được ký kết vì lỗi của một bên, thỏa thuận về nghĩa vụ thuế trong hợp đồng đặt cọc vẫn có thể được xem xét như một căn cứ để xác định lỗi và xử lý tiền đặt cọc theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”.

>>> Xem thêm: Làm sao để xác minh quan hệ thừa kế pháp lý trong thừa kế

4. Có nên ghi nhận nghĩa vụ thuế ngay từ hợp đồng đặt cọc không?

4.1. Lợi ích thực tiễn

Việc ghi nhận nghĩa vụ thuế ngay từ giai đoạn đặt cọc giúp:

• Hạn chế tranh chấp phát sinh sau này;

• Xác định rõ chi phí giao dịch cho mỗi bên;

• Tăng tính minh bạch và thiện chí trong giao dịch.

4.2. Rủi ro nếu ghi nhận không rõ ràng

Nếu điều khoản về nghĩa vụ thuế được ghi nhận chung chung, không rõ thời điểm thực hiện hoặc không phân biệt giữa nghĩa vụ nộp thuế và nghĩa vụ chi trả thuế, rất dễ dẫn đến cách hiểu khác nhau khi xảy ra tranh chấp.

5. Lưu ý khi ghi nhận nghĩa vụ thuế trong hợp đồng đặt cọc nhà đất

Khi thỏa thuận về nghĩa vụ thuế trong hợp đồng đặt cọc nhà đất, các bên cần lưu ý:

• Ghi rõ loại thuế, phí cụ thể và thời điểm phát sinh;

• Phân biệt rõ nghĩa vụ nộp thuế theo luật và nghĩa vụ chi trả theo thỏa thuận;

• Dự liệu trường hợp hợp đồng mua bán không được ký kết;

• Tránh sử dụng thuật ngữ gây nhầm lẫn với hợp đồng chuyển nhượng chính thức.

Kết luận

Hợp đồng đặt cọc nhà đất hoàn toàn có thể ghi nhận nghĩa vụ thuế trong hợp đồng đặt cọc nhà đất như một thỏa thuận dân sự giữa các bên. Tuy nhiên, thỏa thuận này chỉ có giá trị ràng buộc trách nhiệm giữa bên mua và bên bán, không làm thay đổi nghĩa vụ nộp thuế theo quy định pháp luật thuế. Việc ghi nhận rõ ràng, cụ thể ngay từ hợp đồng đặt cọc sẽ giúp hạn chế tranh chấp và bảo đảm giao dịch được thực hiện thuận lợi.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Chất lượng xây dựng chung cư tái định cư: Cách kiểm tra và đánh giá thực tế

>>> Công chứng giấy ủy quyền nhận tiền phạt hợp đồng – Quy định mới

>>> Những ai được phép công chứng giấy tờ thay người khác?

>>> Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật tại trung tâm Hà Nội thuận tiện đi lại

>>> Công chứng ngoài giờ hành chính tại nhà bệnh viện cho người ốm

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com