Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTheo quy định của pháp luật đất đai, khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất thì mức giá làm căn cứ bồi thường sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Tuy nhiên, không phải người dân nào cũng hiểu rõ vì sao mình không được tự thỏa thuận về mức giá bồi thường đất khi thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
1. Vì sao người dân không được thỏa thuận giá bồi thường?
* Người dân không phải chủ sở hữu đất đai
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đồng thời thực hiện thống nhất việc quản lý. Quy định này được ghi nhận trong Hiến pháp và pháp luật đất đai. Cụ thể, Điều 12 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
>>> Có thể bạn quan tâm: Trường hợp nào được miễn tất cả các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh cho căn hộ chung cư năm 2026.
Như vậy, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và có thẩm quyền thu hồi đất trong những trường hợp luật định. Đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức nào.
Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ quỹ đất mà thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể có nhu cầu theo quy định pháp luật. Hiện nay, quyền sử dụng đất có thể được hình thành thông qua một số hình thức phổ biến như:
(1) Công nhận quyền sử dụng đất: Là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định, có nhu cầu được cấp Sổ theo quy định tại khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
Ví dụ: Đất có nguồn gốc do người dân khai hoang và sử dụng ổn định.
(2) Nhà nước giao đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua quyết định giao đất theo khoản 34 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
Ví dụ: Nhà nước quyết định giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
(3) Nhà nước cho thuê đất: Là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua quyết định cho thuê đất theo khoản 32 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
Ví dụ: Nhà nước cho doanh nghiệp, chủ đầu tư thuê đất để triển khai dự án sản xuất, kinh doanh.
* Không phải chủ sở hữu nên không có quyền tự quyết giá bồi thường
Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền sở hữu như sau:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”
Như vậy, mặc dù người sử dụng đất có thể đáp ứng các điều kiện để được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai nhưng họ không phải chủ sở hữu đất đai. Do đó, người sử dụng đất không có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu tài sản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Chính vì không phải chủ sở hữu đất đai nên khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất không có quyền tự mình quyết định hoặc thỏa thuận với Nhà nước về mức giá bồi thường đối với phần đất bị thu hồi.
Tóm lại, nguyên nhân người dân không được thỏa thuận giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; người dân chỉ có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
2. Doanh nghiệp thực hiện dự án có được tự thỏa thuận giá đất không?
Theo Luật Đất đai 2024, một trong những phương thức để doanh nghiệp có quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội là thông qua việc nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, doanh nghiệp có thể có quyền sử dụng đất để triển khai dự án thông qua các hình thức như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các hình thức khác theo quy định.
>>> Xem thêm: Công chứng văn bản thừa kế bất động sản có phải thủ tục bắt buộc không?
Như vậy, nếu doanh nghiệp thực hiện dự án và tiến hành việc “gom đất” từ cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức khác thì các bên có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất góp vốn… theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Nội dung trên không đề cập đến trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo giá do Nhà nước xác định, sau đó bàn giao mặt bằng cho doanh nghiệp để thực hiện dự án hoặc thực hiện phân lô bán nền với mức giá cao hơn nhiều so với mức giá bồi thường.
3. Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính như thế nào?
Theo điểm e khoản 1 và khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, tiền bồi thường về đất được xác định trên cơ sở giá đất cụ thể do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định theo thẩm quyền.
Để xác định được mức giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục theo Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Có thể khái quát quá trình xác định giá đất cụ thể qua các bước sau:
– Bước 1: Thu thập, tổng hợp và phân tích các thông tin liên quan
– Bước 2: Lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp
– Bước 3: Lập Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và dự thảo Chứng thư định giá đất
Theo đó, để đưa ra giá đất cụ thể, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tiến hành thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Các phương pháp có thể được áp dụng gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tùy thuộc vào điều kiện áp dụng.
Trong số các phương pháp nêu trên, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong trường hợp xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, đồng thời các thửa đất này đã được xác định giá trong bảng giá đất nhưng không đáp ứng điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị được xác định theo công thức tại khoản 5 Điều 7 như sau:
Giá trị thửa đất cần định giá (01m²) = Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
– Giá đất trong bảng giá đất: Là mức giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định và cập nhật định kỳ hằng năm.
– Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K): Được xác định bằng giá đất trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí, khu vực tương ứng. Giá đất thị trường tại từng vị trí, khu vực được xác định trên cơ sở lấy bình quân số học của các mức giá đất thu thập được tại vị trí, khu vực đó.
>>> Xem thêm: Từ 01/01/2025, có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “ Vì sao người dân không được thỏa thuận giá bồi thường?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Công chứng ủy quyền mua bán nhà đất cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
>>> Khi có đồng sở hữu, công chứng mua bán nhà đất cần những điều kiện gì?
>>> Địa chỉ dịch thuật đa ngôn ngữ hiếm uy tín nhất tại Hà Nội
>>> Công chứng di chúc đối với người bị cụt tay được thực hiện thế nào?
>>> Sang tên Sổ đỏ có phải ký giáp ranh không?