Chưa sang tên Sổ đỏ thì bán được đất không?

Khi giao dịch bất động sản và quản lý tài sản, việc sở hữu và chuyển nhượng đất đai đóng vai trò quan trọng trong quy trình giao dịch. Tuy nhiên, một tình huống thường gặp là khi đất vẫn chưa được sang tên trên Sổ đỏ, liệu có thể bán đất này hay không? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu vấn đề này trong bài viết sau

^_>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng di chúc theo quy định mới nhất 2023.

1. Chưa sang tên Sổ đỏ thì mua bán có hiệu lực ?

Về nguyên tắc việc chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên (đăng ký biến động) theo quy định của pháp luật và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó mới có hiệu lực. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

_^>>> Xem thêm: Pháp luật có cho phép thực hiện ủy quyền làm dịch vụ sổ đỏ hay không ?

Theo đó, từ ngày 01/7/2014 đến nay, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà đất đó có được do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào đứng Giấy chứng nhận đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.

2. Chưa sang tên sổ hồng có được bán nhà đất?

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì đất có phải có Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận đó phải đứng tên mình. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp chưa sang tên/không cần sang tên nhưng được chuyển nhượng dù Giấy chứng nhận đó đứng tên người khác, cụ thể:

(1) Nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đất và tài sản khác gắn liền với đất – thường là nhà ở) thì bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc đó.

_^>>> Chỉ bạn: Cách phân biệt sổ đỏ và sổ hồng chỉ cần 1 phút

* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp

Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp sau:

– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

– Bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

– Trường hợp khác do các bên đã thỏa thuận hoặc luật có quy định.

* Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong những phương thức xử lý tài sản thế chấp sau:

– Bán đấu giá quyền sử dụng đất;

– Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

– Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;

– Phương thức khác.

Trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định trên thì tài sản sẽ được bán đấu giá.

Tóm lại, nếu thuộc một trong những trường hợp xử lý tài sản thế chấp như trên thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng, bán đấu giá,… cho dù Giấy chứng nhận đó đang đứng tên người thế chấp.

Lưu ý: Cá nhân có quyền nhận thế chấp nếu đáp ứng đủ điều kiện.

(2) Toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài

Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”

Theo đó, trường hợp tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được đứng tên Giấy chứng nhận nhưng có quyền chuyển nhượng, tặng cho.

Nói cách khác, khi chuyển nhượng, tặng cho trong trường hợp này thì Giấy chứng nhận đó vẫn đứng tên người để lại thừa kế chứ không đứng tên mình.

Ngoài hai trường hợp trên thì còn có trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014; khi thuộc trường này thì không cần thực hiện việc sang tên như thủ tục thông thường mà chỉ cần nộp hồ sơ đề nghị trực tiếp cho cơ quan đăng ký đất đai để Giấy chứng nhận đó đứng tên mình, sau đó được chuyển nhượng cho người khác.

_^>>> Xem thêm: Hướng dẫn các bước thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ mới đối với đất ruộng

Trên đây là bài viết về “Chưa sang tên Sổ đỏ thì bán được đất không?”. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM TỪ KHÓA:

_^>>> Cách tính phí công chứng mua bán nhà đất đơn giản ai cũng nên biết

_^>>> Công ty dịch thuật làm việc thứ 7 và chủ nhật không?

_^>>> Nên thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ở đâu?

_^>>> Hướng dẫn thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua nhà chung cư