Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuSửa chữa, cải tạo nhà ở là việc thường được thực hiện để nâng cấp không gian sinh hoạt, khắc phục những hư hỏng và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp sửa nhà đều được tự do thực hiện mà không cần thủ tục pháp lý. Vậy sửa nhà ở có phải xin giấy phép xây dựng hay không? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.
>>> Xem thêm: Công chứng văn bản thừa kế bất động sản có phải thủ tục bắt buộc không?
1. Sửa nhà ở có cần xin giấy phép xây dựng không?
Theo khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15, giấy phép xây dựng được chia thành các loại gồm giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn.
Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định, trước thời điểm khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng theo quy định, trừ những trường hợp được pháp luật quy định miễn giấy phép.
Riêng đối với hoạt động sửa chữa, cải tạo nhà ở, điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm:
- Công trình thực hiện sửa chữa, cải tạo ở bên trong công trình;
- Công trình sửa chữa, cải tạo phần mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Đồng thời, việc sửa chữa, cải tạo phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Không làm thay đổi mục đích sử dụng hoặc công năng của công trình;
- Không gây ảnh hưởng đến an toàn của kết cấu chịu lực;
- Đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy;
- Bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường;
- Không làm ảnh hưởng đến khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Như vậy, sửa nhà ở không phải xin giấy phép xây dựng nếu việc sửa chữa chỉ thực hiện bên trong công trình hoặc thuộc trường hợp sửa chữa mặt ngoài được miễn, đồng thời không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định.
Ngược lại, nếu việc sửa chữa, cải tạo có tác động đến kết cấu chịu lực, làm thay đổi mục đích hoặc công năng sử dụng của nhà ở hoặc không thuộc trường hợp được miễn giấy phép thì chủ nhà phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo trước khi tiến hành thi công.
2. Tự ý sửa chữa nhà ở không có giấy phép trong trường hợp phải xin phép bị phạt thế nào?
Theo khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, trường hợp tổ chức thi công xây dựng công trình khi chưa được cấp giấy phép xây dựng, trong khi công trình thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với các mức tương ứng.
>>> Xem thêm: Từ 01/01/2025, có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR?
Cụ thể:
- Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc đối với công trình xây dựng khác;
- Phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với công trình thuộc trường hợp phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật;
- Phạt tiền từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng đối với công trình thuộc trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Các mức tiền phạt nêu trên được áp dụng đối với tổ chức có hành vi vi phạm. Nếu cá nhân thực hiện cùng hành vi thì mức phạt tiền được xác định bằng 1/2 mức phạt áp dụng đối với tổ chức theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính.
Không chỉ bị xử phạt bằng tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn có thể phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Theo điểm d khoản 14 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, trường hợp hành vi vi phạm đã kết thúc, người vi phạm có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định.
Do đó, trước khi sửa chữa, cải tạo nhà ở, chủ nhà cần xác định rõ công trình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép hay không để tránh phát sinh vi phạm và phải khắc phục hậu quả trong quá trình thi công.
3. Hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa nhà ở gồm những gì?
Trường hợp việc sửa chữa, cải tạo thuộc diện phải xin giấy phép, chủ nhà cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định. Theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo Mẫu số 01 tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP;
- Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai được sử dụng để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP;
- Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến tiến hành sửa chữa, cải tạo. Bản vẽ phải được phê duyệt theo quy định và có tỷ lệ phù hợp, tương ứng với tỷ lệ của các bản vẽ trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo;
- Ảnh chụp hiện trạng của công trình cần sửa chữa, cải tạo và các công trình lân cận trước thời điểm thi công, với kích thước tối thiểu 10 x 15 cm;
- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với từng loại công trình theo quy định tại Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
>>> Có thể bạn quan tâm: Trường hợp nào được miễn tất cả các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh cho căn hộ chung cư năm 2026.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Công chứng ủy quyền mua bán nhà đất cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
>>> Khi có đồng sở hữu, công chứng mua bán nhà đất cần những điều kiện gì?
>>> Địa chỉ dịch thuật đa ngôn ngữ hiếm uy tín nhất tại Hà Nội
>>> Công chứng di chúc đối với người bị cụt tay được thực hiện thế nào?
>>> Mất Tem đăng kiểm có phải đưa ô tô đi đăng kiểm lại không?