Đặt cọc mua nhà đất hình thành trong tương lai cần lưu ý điều gì?
Trong các giao dịch bất động sản hiện nay, đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai là hình thức phổ biến, đặc biệt đối với các dự án nhà ở, khu đô thị mới. Tuy nhiên, do tài sản chưa tồn tại hoặc chưa hoàn thiện tại thời điểm giao dịch, việc đặt cọc tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý hơn so với nhà đất đã hình thành. Không ít tranh chấp phát sinh từ việc dự án chậm tiến độ, không đủ điều kiện pháp lý hoặc thay đổi thiết kế so với cam kết ban đầu. Bài viết dưới đây sẽ phân tích những lưu ý pháp lý quan trọng mà các bên cần nắm rõ khi đặt cọc mua nhà đất hình thành trong tương lai.
Theo “Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là tài sản chưa được xây dựng xong hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng tại thời điểm giao dịch. Đối với nhà ở, khái niệm này thường gắn với căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án đang xây dựng.
Việc giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai chỉ được phép khi đáp ứng các điều kiện pháp luật nhất định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua.
2. Đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai có được pháp luật cho phép không?
2.1. Căn cứ pháp lý về đặt cọc
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Pháp luật không cấm việc đặt cọc đối với tài sản hình thành trong tương lai, miễn là mục đích đặt cọc không trái pháp luật.
Tuy nhiên, việc đặt cọc không đồng nghĩa với việc hợp đồng mua bán đã được xác lập, đặc biệt khi tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
2.2. Giới hạn pháp lý đối với nhà đất hình thành trong tương lai
Theo “Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn, ký hợp đồng mua bán khi đáp ứng đủ điều kiện pháp lý của dự án. Nếu việc đặt cọc nhằm che giấu hoạt động huy động vốn trái phép, giao dịch có thể bị xem xét là vi phạm pháp luật.
3. Những rủi ro pháp lý thường gặp khi đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai
3.1. Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý
Một trong những rủi ro lớn nhất là dự án chưa được phê duyệt, chưa hoàn tất thủ tục đất đai hoặc chưa được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị vô hiệu theo “Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015” do vi phạm điều cấm của luật.
Do tài sản chưa hoàn thiện, bên mua khó kiểm soát tiến độ xây dựng và chất lượng công trình. Việc thay đổi thiết kế, diện tích, công năng so với cam kết ban đầu thường là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đặt cọc.
4. Nội dung cần đặc biệt lưu ý trong hợp đồng đặt cọc
4.1. Thông tin pháp lý của dự án
Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ tên dự án, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan. Đây là căn cứ quan trọng để xác định tính hợp pháp của việc đặt cọc.
4.2. Điều kiện hoàn trả hoặc xử lý tiền đặt cọc
Trong giao dịch đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai, các bên cần thỏa thuận rõ trường hợp dự án không đủ điều kiện bán, chậm tiến độ hoặc không được cấp phép thì tiền đặt cọc sẽ được xử lý như thế nào, thay vì áp dụng máy móc chế tài phạt cọc theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”.
5. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai không?
Pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng đối với nhà đất hình thành trong tương lai, việc công chứng giúp tăng giá trị chứng cứ và hạn chế tranh chấp. Công chứng viên sẽ kiểm tra sơ bộ hồ sơ pháp lý của dự án, qua đó giúp các bên nhận diện rủi ro ngay từ đầu.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng công chứng không thay thế việc kiểm tra đầy đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo luật chuyên ngành.
>>> Xem thêm: Lý do bạn nên làmcông chứng nhà đất tại văn phòng chuyên nghiệp
6. Lưu ý thực tiễn để hạn chế rủi ro
Khi đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai, các bên nên:
Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án và chủ đầu tư;
Không đặt cọc với số tiền quá lớn khi dự án chưa đủ điều kiện bán;
Ghi rõ thời hạn, tiến độ và chế tài cụ thể trong hợp đồng đặt cọc;
Tránh nhầm lẫn giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán.
Kết luận
Việc đặt cọc nhà đất hình thành trong tương lai là nhu cầu thực tế trong thị trường bất động sản, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý do tài sản chưa hoàn thiện và phụ thuộc vào điều kiện pháp lý của dự án. Pháp luật cho phép đặt cọc trong trường hợp này, nhưng đòi hỏi các bên phải thận trọng trong việc kiểm tra hồ sơ, soạn thảo hợp đồng và thỏa thuận rõ ràng về xử lý tiền đặt cọc. Chỉ khi hiểu rõ và tuân thủ đúng quy định pháp luật, giao dịch đặt cọc mới thực sự bảo vệ được quyền lợi của các bên.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
