Xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm có vi phạm pháp luật không?

Trong thực tế, không hiếm trường hợp nhà xây trước có thiết kế cửa sổ mở hướng sang phần đất liền kề. Khi chủ sử dụng đất bên cạnh tiến hành xây dựng nhà ở sau đó, nhiều tranh cãi phát sinh xoay quanh việc liệu người xây sau có được phép xây nhà che chắn hoặc bịt hướng cửa sổ của nhà hàng xóm hay không? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.

Có được xây nhà bịt cửa sổ của nhà hàng xóm?

Để xác định việc xây nhà bịt cửa sổ nhà bên cạnh có đúng quy định hay không, cần căn cứ vào các quy định của pháp luật đất đai, dân sự và xây dựng hiện hành.

(1) Người sử dụng đất phải xây dựng trong phạm vi quyền sử dụng hợp pháp

Theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất và tuân thủ quy định liên quan đến chiều cao không gian, độ sâu lòng đất cũng như bảo vệ công trình công cộng ngầm.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định rõ quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất. Theo đó, người sử dụng đất được quyền khai thác phần không gian thuộc đất của mình nhưng không được gây ảnh hưởng tới quyền sử dụng đất của chủ thể liền kề.

Pháp luật đồng thời quy định chủ sử dụng đất chỉ được thực hiện việc xây dựng, trồng cây hoặc sử dụng trong phạm vi khu đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp. Nếu cây cối hoặc công trình vượt quá ranh giới đã xác định thì phải xử lý phần vượt ranh giới, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

(2) Việc xây dựng không được xâm phạm quyền lợi hợp pháp của bất động sản liền kề

Khoản 5 Điều 31 Luật Đất đai 2024 nêu rõ, việc sử dụng đất phải bảo đảm không gây thiệt hại đến môi trường cũng như không ảnh hưởng đến tài sản, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.

Song song đó, Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân thủ các quy định về khoảng cách, độ cao, tiêu chuẩn xây dựng và bảo đảm an toàn cho công trình liền kề.

Đồng nghĩa, việc xây nhà phải bảo đảm không lấn chiếm đất, không xây dựng trái phép hoặc gây thiệt hại bất hợp pháp cho người xung quanh. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc công trình xây sau che khuất cửa sổ của nhà bên cạnh nếu công trình đó được xây đúng quy định trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

>>> Xem thêm: Chứng thực sơ yếu lý lịch hết bao nhiêu tiền? Ở đâu?

(3) Công trình thuộc diện cấp phép phải xây đúng giấy phép

Trong trường hợp nhà ở thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện việc xây dựng đúng nội dung giấy phép được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nếu công trình được xây đúng chỉ giới xây dựng, chiều cao, mật độ và diện tích theo giấy phép thì việc che khuất cửa sổ của nhà bên cạnh về nguyên tắc không bị xem là vi phạm pháp luật.

(4) Trường hợp có thỏa thuận riêng giữa hai bên

Nếu trước đó các bên đã có thỏa thuận về việc giữ khoảng không hoặc đồng ý cho bên xây trước mở cửa sổ sang phía đất liền kề thì người xây dựng sau cần tôn trọng nội dung đã cam kết.

Tuy nhiên, trường hợp này thường không phổ biến trong thực tế và chủ yếu xuất hiện ở một số công trình đặc thù như khách sạn, khu nghỉ dưỡng hoặc nhà ở có nhu cầu bảo đảm tầm nhìn.

Từ những quy định nêu trên có thể thấy, người xây dựng sau hoàn toàn có thể xây nhà bịt cửa sổ của nhà hàng xóm, miễn là công trình được xây dựng trong đúng ranh giới đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp, đúng giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện cấp phép) và không vi phạm thỏa thuận riêng giữa các bên.

Điều này cũng là điều dễ hiểu bởi khi xây dựng cửa sổ hướng sang khu đất liền kề, chủ nhà xây trước về nguyên tắc phải tính đến khả năng trong tương lai chủ đất bên cạnh sẽ tiến hành xây dựng công trình khiến tầm nhìn hoặc hướng cửa sổ bị che khuất.

Quy định về cửa sổ, cửa đi đối với nhà ở liên kế

Theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012, việc mở cửa đi, cửa sổ và ban công của nhà ở liên kế phải đáp ứng các yêu cầu nhất định nhằm bảo đảm quyền lợi của công trình liền kề.

(1) Không được mở cửa sổ nếu tường xây sát ranh giới đất

Nếu tường nhà xây sát ranh giới thửa đất hoặc sát nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác thì không được phép mở cửa đi, cửa sổ hoặc ô thông gió.

Chủ sở hữu chỉ được mở cửa khi tường xây cách ranh giới lô đất hoặc nền nhà kế bên từ 2 mét trở lên.

(2) Được mở cửa thông gió trong một số trường hợp nhất định

Đối với khu đất liền kề chưa có công trình hoặc chỉ có công trình thấp tầng, chủ nhà được phép bố trí cửa kính cố định hoặc ô thông gió để lấy sáng.

Tuy nhiên, mép dưới của cửa phải cách mặt sàn tối thiểu 2 mét và phải chấp nhận việc các cửa này không còn sử dụng được khi công trình liền kề được xây dựng trong tương lai.

(3) Một số trường hợp đặc biệt được xem xét mở cửa

Nếu dãy nhà liên kế tiếp giáp khu đất công cộng như công viên, bãi đỗ xe, vườn hoa hoặc không gian mở không ảnh hưởng đến công trình lân cận thì có thể được xem xét mở cửa sổ cố định hoặc chi tiết trang trí theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Nhà ở liên kế được hiểu là loại nhà ở riêng lẻ xây sát nhau theo từng dãy, thường có chiều ngang nhỏ hơn chiều sâu và cùng sử dụng hệ thống hạ tầng chung trong khu vực đô thị.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm có vi phạm pháp luật không?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?

>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?

>>> Cần lưu ý gì khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà đất?

>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?

>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.

>>> Đăng ký hộ kinh doanh dạy thêm có bắt buộc đóng BHXH không?