Khi nào căn hộ chung cư được phép mở bán?

Sau khi hoàn thành quá trình xây dựng, căn hộ chung cư chỉ được đưa vào giao dịch khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Đối với chung cư đang xây dựng, chủ đầu tư cũng phải đáp ứng nhiều yêu cầu về pháp lý, xây dựng và thủ tục thông báo trước khi được phép bán. Vậy hiện nay, điều kiện để bán căn hộ chung cư được quy định như thế nào? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.

1. Khi nào căn hộ chung cư được phép mở bán?

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư là loại nhà ở được xây dựng từ 02 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ, có lối đi và cầu thang dùng chung, đồng thời có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các gia đình, cá nhân, tổ chức. Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc được thiết kế để sử dụng hỗn hợp.

>>> Xem thêm: Công chứng văn bản thừa kế bất động sản có phải thủ tục bắt buộc không?

Đối với nhà chung cư, Điều 159 Luật Nhà ở 2023 quy định nhiều hình thức giao dịch khác nhau như mua bán, thuê mua, cho thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở.

Trong đó, để nhà chung cư đã được hình thành được đưa vào giao dịch mua bán, Điều 160 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận: Căn hộ, nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
• Không có tranh chấp: Nhà ở không được có tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu.
• Còn thời hạn sở hữu: Đối với nhà ở thuộc trường hợp sở hữu có thời hạn thì tại thời điểm giao dịch vẫn phải nằm trong thời hạn sở hữu được xác định theo quy định.
• Không bị kê biên: Nhà ở không thuộc diện bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
• Không thuộc diện bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ: Nhà ở không được nằm trong trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền.

Không chỉ nhà chung cư đã xây dựng xong mới được phép giao dịch, pháp luật còn cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do căn hộ chưa hoàn thiện tại thời điểm ký giao dịch nên pháp luật đặt ra nhiều điều kiện chặt chẽ hơn nhằm hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người mua.

Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà chung cư hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện chủ yếu sau:

(1) Công trình phải được khởi công theo đúng quy định

Dự án nhà chung cư phải được triển khai xây dựng và thực hiện việc khởi công phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng.

(2) Chủ đầu tư phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất

Chủ đầu tư phải có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án, bao gồm:

• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Các loại Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được pháp luật đất đai công nhận.

(3) Có đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến quá trình xây dựng

Tùy từng trường hợp, chủ đầu tư phải có các giấy tờ về xây dựng tương ứng, gồm:

• Giấy phép xây dựng đối với nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép trong trường hợp công trình thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng theo quy định;
• Thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng;
• Giấy tờ chứng minh cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án đã được nghiệm thu hoàn thành theo tiến độ xây dựng. Riêng đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng theo quy định pháp luật về xây dựng.

>>> Xem thêm: Từ 01/01/2025, có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR?

(4) Phải thông báo với cơ quan quản lý nhà nước trước khi bán

Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để cơ quan này kiểm tra việc đáp ứng điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh.

• Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua theo quy định.
• Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra và trả lời chủ đầu tư. Nếu nhà ở đáp ứng đủ điều kiện thì được đưa vào kinh doanh; trường hợp chưa đủ điều kiện thì phải thông báo rõ lý do.

(5) Nhà ở phải thuộc dự án bất động sản được thực hiện hợp pháp

Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai phải thuộc dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Đồng thời, dự án phải có mục tiêu xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua theo quy định.

(6) Đáp ứng các điều kiện khác theo Luật Kinh doanh bất động sản

Nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện được quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(7) Công khai đầy đủ thông tin về bất động sản

Trước khi đưa căn hộ vào kinh doanh, chủ đầu tư phải công khai các thông tin liên quan đến dự án bất động sản theo yêu cầu tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để người mua có cơ sở kiểm tra và tìm hiểu.

(8) Đáp ứng yêu cầu về diện tích sàn xây dựng

Diện tích sàn xây dựng của nhà chung cư hình thành trong tương lai phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể được quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Như vậy, để được đưa căn hộ chung cư vào kinh doanh hợp pháp, chủ đầu tư phải bảo đảm nhiều điều kiện từ hồ sơ pháp lý về đất, giấy tờ xây dựng, tiến độ và nghiệm thu công trình cho đến việc công khai thông tin dự án và thực hiện thủ tục thông báo với cơ quan quản lý nhà nước. Đối với căn hộ hình thành trong tương lai, việc đáp ứng điều kiện trước khi mở bán càng được kiểm soát chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro cho người mua.

2. Điều kiện để mua bán căn hộ chung cư được quy định thế nào?

Không chỉ căn hộ phải đáp ứng điều kiện để được đưa vào giao dịch, bên mua cũng phải đáp ứng các yêu cầu về chủ thể theo quy định pháp luật. Tùy thuộc bên mua là cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay tổ chức mà điều kiện tham gia giao dịch sẽ có sự khác nhau.

2.1. Bên mua căn hộ chung cư là cá nhân, tổ chức phải đáp ứng điều kiện gì?

Đối với cá nhân mua nhà ở, người mua phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự. Đồng thời, tùy từng đối tượng sẽ áp dụng thêm các quy định sau:

• Cá nhân trong nước: Không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại địa phương nơi có căn hộ, nhà ở được thực hiện giao dịch.
• Cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Phải thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023. Những đối tượng này cũng không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở thực hiện giao dịch. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi tham gia giao dịch còn phải bảo đảm tuân thủ các quy định có liên quan của Luật Đất đai 2024.

Đối với tổ chức mua nhà ở, tổ chức phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự. Việc tham gia giao dịch không phụ thuộc vào nơi tổ chức đăng ký kinh doanh hoặc nơi thành lập.

Trường hợp tổ chức nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì ngoài điều kiện về chủ thể, tổ chức này còn phải thuộc nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở 2023.

Nếu tổ chức nước ngoài được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

>>> Có thể bạn quan tâm: Trường hợp nào được miễn tất cả các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh cho căn hộ chung cư năm 2026.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Khi nào căn hộ chung cư được phép mở bán?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

>>> Công chứng ủy quyền mua bán nhà đất cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

>>> Khi có đồng sở hữu, công chứng mua bán nhà đất cần những điều kiện gì?

>>> Địa chỉ dịch thuật đa ngôn ngữ hiếm uy tín nhất tại Hà Nội

>>> Công chứng di chúc đối với người bị cụt tay được thực hiện thế nào?

>>> Xử lý thế nào khi người bán giao hàng thiếu?