Mua bán nhà không có Sổ đỏ có hợp pháp không?

Việc mua bán nhà không có Sổ đỏ, Sổ hồng về nguyên tắc là không được phép thực hiện và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, do thực tế vẫn diễn ra phổ biến nên cần nắm rõ quy định để hạn chế rủi ro khi giao dịch. Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây nhé.

>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính thế nào? Những trường hợp được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Hà Nội.

Muốn mua bán nhà ở phải có Sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, các giao dịch như mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

(1) Nhà ở phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ một số trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 2 Điều 60 Luật Nhà ở 2023.

(2) Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu; đối với nhà ở có thời hạn thì vẫn còn trong thời hạn sở hữu.

(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để thực hiện quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền.

(4) Không thuộc diện bị thu hồi đất, giải tỏa hoặc phá dỡ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Riêng điều kiện về tranh chấp và kê biên không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 160 cũng nêu rõ một số trường hợp nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi giao dịch, gồm:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở thuộc diện giải thể, phá sản;
• Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Giao dịch nhà ở thuộc dự án của chủ đầu tư trong một số trường hợp như nhà ở xã hội, nhà tái định cư…;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở.

>>> Xem thêm: Thời hạn có hiệu lực của bản công chứng dịch thuật lấy ngay đối với bằng lái xe có tiếng nước ngoài là bao lâu?

Như vậy, về nguyên tắc, nhà ở muốn mua bán phải có Sổ đỏ, Sổ hồng, trừ trường hợp là nhà hình thành trong tương lai (tức là nhà đang xây dựng và chưa nghiệm thu). Bản chất giao dịch này là chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Do đó, nếu các bên vẫn thực hiện mua bán nhà không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì giao dịch này không có giá trị pháp lý.

Cách mua bán nhà chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng

* Đối với căn hộ chung cư

Theo Điều 165 Luật Nhà ở 2023, chung cư chưa có Sổ đỏ vẫn có thể giao dịch thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, với các điều kiện:

(1) Người mua nhà từ chủ đầu tư (có thể đã nhận hoặc chưa nhận bàn giao) nhưng chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

(2) Việc chuyển nhượng phải được lập thành hợp đồng đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở.

* Đối với nhà ở riêng lẻ (nhà mặt đất)

Thực tế hiện nay, nhiều trường hợp đất đã có Sổ đỏ nhưng nhà xây trên đất lại chưa được đăng ký bổ sung vào Giấy chứng nhận. Điều này dẫn đến việc khi chuyển nhượng, chỉ phần đất đủ điều kiện giao dịch, còn nhà thì không.

Do vậy, khi công chứng hợp đồng, cơ quan công chứng chỉ xác nhận phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn nhà ở không được ghi nhận trong hợp đồng.

Để đảm bảo an toàn pháp lý, bên mua nên yêu cầu chủ nhà hoàn tất thủ tục đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào Sổ đỏ hoặc ủy quyền cho mình thực hiện trước khi giao dịch. Thủ tục này thường đơn giản hơn so với đăng ký quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện gồm 2 giai đoạn chính:

(1) Đăng ký quyền sở hữu nhà ở

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
• Bước 2: Nộp hồ sơ
• Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết
• Bước 4: Nhận kết quả

(2) Thực hiện mua bán nhà ở

Sau khi nhà đã được cập nhật vào Sổ đỏ, tiến hành các bước:

• Bước 1: Đặt cọc (nếu có)
• Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
• Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ sang tên
• Bước 4: Nộp hồ sơ
• Bước 5: Nhận kết quả

Ngoài ra, trong trường hợp không thể thực hiện đúng quy trình trên, các bên nên lập giấy tờ rõ ràng như có người làm chứng, giấy biên nhận tiền… nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua khi xảy ra tranh chấp, đặc biệt là trường hợp bên bán đòi lại nhà.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Mua bán nhà không có Sổ đỏ có hợp pháp không?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

>>> Công chứng ủy quyền mua bán nhà đất cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

>>> Khi có đồng sở hữu, công chứng mua bán nhà đất cần những điều kiện gì?

>>> Địa chỉ dịch thuật đa ngôn ngữ hiếm uy tín nhất tại Hà Nội

>>> Công chứng di chúc đối với người bị cụt tay được thực hiện thế nào?

>>> Cách phân biệt Sổ đỏ thật hay giả thông qua mã QR trên mẫu mới