Phân tích các lỗi thường gặp khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bước quan trọng để xác lập quyền sở hữu hợp pháp của người trúng đấu giá. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều hợp đồng bị vô hiệu, bị khiếu kiện hoặc không được đăng ký sang tên do sai sót trong quá trình công chứng. Những lỗi công chứng hợp đồng đấu giá này không chỉ làm chậm quá trình chuyển quyền mà còn gây thiệt hại lớn về kinh tế cho các bên. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các lỗi phổ biến khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, nguyên nhân và hướng khắc phục theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Bạn có thể tiết kiệm hàng triệu đồng khi biết mẹo này tại văn phòng công chứng
Phân tích các lỗi thường gặp khi công chứng hợp đồng tài sản đấu giá
(1) Sai sót về thông tin chủ thể trong hợp đồng
Đây là lỗi phổ biến nhất trong các lỗi công chứng hợp đồng đấu giá. Các sai sót thường gặp bao gồm:
Ghi sai họ tên, số CCCD/CMND, địa chỉ của người trúng đấu giá hoặc người có tài sản;
Không kiểm tra tư cách pháp nhân của tổ chức tham gia đấu giá;
Bỏ sót chữ ký của người đại diện hợp pháp.
Hậu quả: Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do “chủ thể không có năng lực hành vi dân sự hoặc không có thẩm quyền ký kết”.
Khắc phục: Công chứng viên và tổ chức đấu giá cần đối chiếu thông tin từ hồ sơ gốc (Giấy tờ tùy thân, Giấy đăng ký kinh doanh, Giấy ủy quyền…) trước khi soạn thảo hợp đồng công chứng.
(2) Lỗi về xác định tài sản đấu giá không chính xác
Một lỗi nghiêm trọng khác là mô tả sai hoặc thiếu thông tin về tài sản. Ví dụ:
Sai số thửa, diện tích, địa chỉ, hoặc loại tài sản (đối với bất động sản);
Không ghi rõ tình trạng tài sản, thời điểm bàn giao;
Bỏ qua phần tài sản gắn liền hoặc quyền sử dụng đi kèm (ví dụ: nhà và đất).
Hậu quả: Khi sang tên, cơ quan đăng ký quyền sở hữu sẽ từ chối, hoặc nếu phát sinh tranh chấp, hợp đồng có thể bị vô hiệu do “nội dung không thể thực hiện được”.
Khắc phục: Cần căn cứ vào biên bản bàn giao tài sản, quyết định phê duyệt kết quả đấu giá và hồ sơ pháp lý của tài sản trước khi công chứng.
(3) Không kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản đấu giá
Nhiều trường hợp tài sản bị kê biên, thế chấp, đang tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch mà vẫn được công chứng mua bán.
Ví dụ: Tài sản là quyền sử dụng đất bị ngân hàng phong tỏa nhưng tổ chức đấu giá vẫn chuyển cho người trúng đấu giá để công chứng hợp đồng.
Hậu quả: Hợp đồng bị tuyên vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015. Người mua trúng đấu giá có thể mất quyền nhận tài sản dù đã thanh toán tiền.
Khắc phục: Trước khi công chứng, công chứng viên cần yêu cầu tổ chức đấu giá cung cấp xác nhận tài sản đủ điều kiện giao dịch từ cơ quan có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai, Cục đăng kiểm, cơ quan thi hành án…).
Hợp đồng được ký trước khi công chứng viên chứng kiến;
Người ký không trực tiếp có mặt tại buổi công chứng mà ủy quyền sai quy định;
Thiếu biên bản ghi nhận việc đọc, giải thích nội dung hợp đồng cho các bên.
Hậu quả: Văn bản công chứng bị xem là không hợp lệ, có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm thủ tục công chứng.
Khắc phục: Văn phòng công chứng phải tuân thủ nghiêm trình tự quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, trong đó yêu cầu công chứng viên phải đọc lại hợp đồng, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trước khi ký.
(5) Lỗi về phương thức thanh toán và nghĩa vụ tài chính
Một lỗi phổ biến khác là không ghi rõ cách thức thanh toán hoặc chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính khi công chứng. Ví dụ:
Người trúng đấu giá chưa nộp đủ tiền nhưng vẫn được công chứng hợp đồng;
Hợp đồng không nêu rõ “thanh toán qua ngân hàng” hoặc “theo bảo lãnh tín dụng”.
Hậu quả: Hợp đồng có thể bị hủy hoặc không được công chứng viên chứng nhận, do chưa đảm bảo điều kiện chuyển giao quyền sở hữu.
Khắc phục: Trước khi công chứng, tổ chức đấu giá phải xác nhận rằng người mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và hợp đồng cần ghi rõ phương thức thanh toán cụ thể.
(6) Lỗi trong việc lưu trữ, chuyển giao hồ sơ sau công chứng
Một số tổ chức đấu giá không bàn giao đủ hồ sơ gốc cho các bên hoặc chậm chuyển kết quả công chứng cho cơ quan quản lý.
Hậu quả: Việc sang tên, đăng ký quyền sở hữu bị đình trệ, gây thiệt hại cho người mua trúng đấu giá.
Khắc phục: Sau khi công chứng, tổ chức đấu giá cần lưu trữ hồ sơ đúng thời hạn (theo Điều 61 Luật Đấu giá 2016) và phối hợp kịp thời với cơ quan đăng ký tài sản.
Hậu quả pháp lý của các lỗi công chứng hợp đồng tài sản đấu giá
Khi xảy ra lỗi công chứng hợp đồng đấu giá, hậu quả pháp lý có thể rất nghiêm trọng:
Hợp đồng công chứng bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần;
Người trúng đấu giá không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu;
Tổ chức đấu giá hoặc công chứng viên phải bồi thường thiệt hại;
Trong trường hợp có yếu tố gian lận, người vi phạm có thể bị xử lý hình sự theo Điều 218 Bộ luật Hình sự 2015 (tội vi phạm quy định về bán đấu giá tài sản).
Giải pháp hạn chế lỗi khi công chứng hợp đồng tài sản đấu giá
Để hạn chế rủi ro, các bên liên quan cần:
Tổ chức đấu giá: Rà soát kỹ hồ sơ, xác minh tình trạng pháp lý của tài sản trước khi chuyển sang công chứng.
Công chứng viên: Kiểm tra tính hợp lệ của chủ thể, tài sản, và nghĩa vụ tài chính.
Người trúng đấu giá: Yêu cầu được xem hồ sơ gốc và xác nhận kết quả đấu giá hợp pháp trước khi ký.
Ngoài ra, nên lựa chọn văn phòng công chứng uy tín, có kinh nghiệm trong lĩnh vực đấu giá tài sản để đảm bảo quy trình đúng pháp luật.
Kết luận
Các lỗi công chứng hợp đồng đấu giá tuy nhỏ nhưng có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người trúng đấu giá và uy tín của tổ chức đấu giá. Việc nắm rõ các lỗi thường gặp và cách khắc phục không chỉ giúp quá trình công chứng diễn ra suôn sẻ mà còn đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và an toàn cho giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
