Hợp đồng ở nhờ có thời hạn dài: Có rủi ro gì về pháp lý?
Trong thực tế, nhiều trường hợp chủ sở hữu nhà, đất cho người thân, bạn bè hoặc đối tác ở nhờ với thời hạn dài, có khi từ 5 đến 10 năm. Tuy nhiên, ít ai lường trước được rằng hợp đồng ở nhờ dài hạn có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng tài sản. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết những rủi ro đó, căn cứ pháp lý liên quan, đồng thời minh họa bằng ví dụ thực tế để bạn đọc có cái nhìn rõ ràng hơn.
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh hợp đồng ở nhờ dài hạn
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng ở nhờ được coi là một dạng hợp đồng mượn tài sản. Một số căn cứ pháp lý điều chỉnh bao gồm:
Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 494: Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền.
Điều 499: Bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản khi cần thiết, ngay cả khi chưa hết hạn hợp đồng, nếu việc cho mượn không xác định thời hạn hoặc do nhu cầu cấp bách.
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
Điều 188: Người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho… khi có Giấy chứng nhận và không bị tranh chấp.
Tuy nhiên, Luật không quy định “cho ở nhờ đất” là một quyền cụ thể, do đó việc lập hợp đồng ở nhờ dài hạn có thể bị coi là biến tướng của hợp đồng thuê/mượn tài sản.
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
Điều 121: Hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản.
Điều 122: Một số hợp đồng về nhà ở phải công chứng, chứng thực để có hiệu lực pháp lý.
Như vậy, về nguyên tắc, hợp đồng ở nhờ dài hạn vẫn được công nhận nếu đáp ứng quy định của Bộ luật Dân sự, nhưng pháp luật chưa có khung riêng cho loại hợp đồng này. Đây chính là nguyên nhân phát sinh nhiều rủi ro.
2. Rủi ro pháp lý khi ký kết hợp đồng ở nhờ dài hạn
2.1. Nguy cơ bị nhầm lẫn với hợp đồng thuê nhà, thuê đất
Trong nhiều trường hợp, hợp đồng ở nhờ dài hạn (10 năm, 20 năm) có thể bị cơ quan chức năng xem xét là hợp đồng thuê tài sản trá hình, đặc biệt nếu có điều khoản bồi thường, hỗ trợ hoặc nghĩa vụ tài chính kèm theo. Điều này có thể khiến hợp đồng bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm).
2.2. Quyền đòi lại tài sản trước hạn của bên cho ở nhờ
Theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho mượn (cho ở nhờ) có quyền đòi lại tài sản nếu có nhu cầu cấp bách, dù hợp đồng quy định thời hạn dài. Như vậy, hợp đồng ở nhờ dài hạn không đảm bảo tuyệt đối quyền lợi cho bên được ở nhờ.
Nếu hợp đồng chỉ thỏa thuận “ở nhờ 20 năm” mà không quy định rõ nghĩa vụ, trách nhiệm và điều kiện chấm dứt, khi có tranh chấp, Tòa án thường dựa vào quy định chung về hợp đồng mượn tài sản. Điều này bất lợi cho bên ở nhờ, vì pháp luật luôn ưu tiên quyền lợi của chủ sở hữu tài sản.
2.4. Không thể dùng hợp đồng ở nhờ dài hạn để đăng ký quyền sở hữu hoặc giao dịch
Dù hợp đồng ghi thời hạn 10 – 20 năm, bên ở nhờ không thể dùng hợp đồng này để đăng ký quyền sử dụng đất, cũng không thể chuyển nhượng, cho thuê lại hợp pháp. Đây là điểm khác biệt so với hợp đồng thuê, mượn được pháp luật công nhận rộng rãi.
3. Cách hạn chế rủi ro khi lập hợp đồng ở nhờ dài hạn
3.1. Công chứng hợp đồng ở nhờ dài hạn
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng về nhà ở (bao gồm hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ) nên được công chứng, chứng thực để có giá trị pháp lý vững chắc.
3.2. Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên
Trong hợp đồng, cần ghi rõ:
Thời hạn ở nhờ.
Quyền của bên cho ở nhờ trong trường hợp cần lấy lại tài sản.
Nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản của bên ở nhờ.
Điều khoản bồi thường thiệt hại nếu tài sản bị hư hỏng.
3.3. Hạn chế ghi thời hạn quá dài
Để tránh rủi ro, các bên nên thỏa thuận thời hạn vừa phải (1–5 năm) và có thể gia hạn, thay vì lập hợp đồng ở nhờ dài hạn 10–20 năm.
4. Ví dụ minh họa về rủi ro từ hợp đồng ở nhờ dài hạn
Ông X có căn nhà tại Hà Nội, ký hợp đồng cho ông Y ở nhờ trong 15 năm. Sau 5 năm, ông X muốn bán căn nhà nên yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Ông Y phản đối, cho rằng hợp đồng còn hiệu lực.
Tòa án giải quyết dựa trên Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, công nhận quyền của ông X được lấy lại tài sản khi có nhu cầu cấp bách. Như vậy, hợp đồng ở nhờ dài hạn không bảo vệ tuyệt đối quyền lợi của ông Y, dù còn đến 10 năm theo thỏa thuận.
Hợp đồng ở nhờ dài hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý vì pháp luật Việt Nam chưa có cơ chế bảo vệ riêng cho loại hợp đồng này. Dù có thể công chứng để tăng giá trị pháp lý, nhưng bên ở nhờ vẫn có khả năng bị lấy lại tài sản trước hạn. Do đó, để hạn chế rủi ro, các bên nên cân nhắc thời hạn hợp đồng hợp lý, công chứng tại văn phòng công chứng và quy định rõ ràng quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
